沈阳亿森皇姑区向工街项目提案702008年.pptVIP

方案提出背景 一、项目自身情况描述 项目位置：沈阳市皇姑区向工街 经济指标： 总占地面积：88073.40平方米 总建筑面积：346432.13平方米 规划建筑形式：多层、高层、小高层、商业 容积率：3.5 建筑密度：33.21% 绿化率：30% 周边资源： 商业配套：明廉市场、家乐福、塔湾车行、 宠物市场 公交线路：209、238 教育资源：向工小学、刑警学院 早在19世纪后期，明廉地区开始形成。1877年，为了灌溉农田，清政府开始在沈阳兴修水利，并委任一位名叫范成亭的人专门创办水利局，然后开始在沈阳城西北的塔湾地区一带开凿水渠，引浑河水用以灌溉，这条水渠就是现在环绕沈阳的新开河，而修建这条水渠的劳工就是明廉地区的最早一批居民。 1938年，为了方便明廉地区居民的出行，连通沈阳内环（保工街）与向工街，开始修建大利路。1945年左右，大利路被更名为明廉路，至此，明廉地区正式得名。 明廉地区位于皇姑区西部，朝鲜族户数为1800多户，人口5500多人。该地区有朝鲜族小学、朝鲜族一中、朝鲜族基督教堂、朝鲜族老年协会等教育文化设施和家乐福超市且交通也较为便利 项目区位评估 该项目所在区域，在皇姑区来说一直发展比较缓慢，也是沈阳当前棚户区比较集中的地区之一。加之周边几大专业市场，导致该地区的环境比较复杂，各种配套设施仍停留在满足基本生活需要的阶段。虽然随着华锐塔湾新城等项目的建设，及政府一系列改造措施的实施使该地区的基本环境有了明显改善，但是由于塔湾地区历来在百姓心目中形象不佳，加之该地区市民生活水平偏低，因此，该地区暂时不具备建设高品质社区所需要的基本条件。另外，该区域内不属于任何知名学区，因此，一直以来，塔湾地区都是沈阳大众住宅聚集的区域。至少近几年内，难以具备高品质项目进驻的人气基础。 三、沈阳市地产市场情况 08年2月沈阳皇姑区房价表 项目总投资:1094742422.74万元 项目广告投入: 1196968300.34 ×0.0256元 投资预期收益率: 1122110983.34 ×1.2=1346533180元 项目单价:1346533180/346432.13=3887元/平方米 考虑到项目所在区域未来的发展以及价格涨跌幅度,建议在此价格基础上建立1.1的调整系数则项目未来预期价格将达到: 3887 ×1.1=4276元(起)入市 上述价格图算涉及成本部分,均为本案根据当地市场宏观情况做出的初步推算,必然存在一定误差率.因此,只能作为项目初步价值衡量的依据,具体价格策略,应依据更详尽的市场数据资源及项目自身情况的深刻了解方可确定最为可行的价格方案及组合策略 项目开发成本估算： 土地成本：239055060.8元 出让金：2500元/平方米×88073.4=220183500元 契税：220183500×4%=8807340元 土地使用税：6元/㎡×88073.4㎡=528440.4元 征地手续费：60元/㎡×88073.4㎡=5284404元 其他费用（含工本费）：20万元 项目直接费：592398942.3元 建安费（平均按1400元/㎡预设）：346432.13㎡×1400元/㎡=485004982元 区内及室内外管线工程： 346432.13 ㎡×260元/㎡8元 小区景观（按50元/㎡预设）： 346432.13 ㎡×50元/㎡5元 项目间接费（含前期费）：263288419.64元 城市基础设施配套费： 346432.13 ㎡×183元/㎡79元 临时设施费（按2元/㎡预设）： 346432.13 ㎡×2元/㎡=692864.26元 规划设计费（按20元/㎡预设）： 346432.13 ㎡×20元/㎡=6928642.6元 质监、监理费（按10元/㎡预设）： 346432.13 ㎡×10元/㎡=3464321.3元 行政收费（按10元/㎡预设） 346432.13 ㎡×10元/㎡=3464321.3元 财务费用（按50元/㎡预设）346432.13㎡×50元/㎡5万元 其他费用（按5元/㎡预设） 346432.13 ㎡×5元/㎡=1732160.65元 建安不可预见费（按3%计算）：554291408元×3%=166287423.24元 建议1 项目最大的地块全部改为小高层、高层结合的建筑形式。形成北高南低的项目天际线效果 建议2 项目最大地块周边二层门市改为一层社区商业 建议3 临向工街地块全部做成主力商业，并在商业顶部建设四栋塔楼，配以空中花园使之形成单独组团 项目产品建议 项目主题景观建议 根据本项目