沈阳棋盘山别墅项目营销策划报告152.ppt

“依山而住，择水而居” 中国自古追求的居住理想； 尤其缺水的北方城市，亲水、近水是高尚生活的标志 浑河——天然优势 项目规划核心？ 如何最大化利用浑河水景资源？ 如何打造沈阳绝无仅有的特色项目？ “岛” 指江河湖海里四面环水的陆地 岛屿上的住宅由于拥有陆地住宅无法相比的更亲水、更私密的、更有层次的生活空间，已经成为世界富豪营建豪宅的最理想的区域。 世界十大岛屿豪宅 岛屿豪宅是世界上顶级富人阶层梦寐以求的理想居住地。 岛屿豪宅是身份的象征，是财富炫耀的代名词。 他们都拥有自己的岛屿豪宅 岛居住宅 水景住宅的最高形态！ 将浑河水引入社区，水系曲折蜿蜒，围建筑缓缓流动，使社区每一个建筑，都成为岛居住宅，让每个业主都成为尊贵、荣耀的“岛的主人”。 目前，沈阳别墅市场主要以“城市别墅、坡地别墅”为主诉求，用地条件极少有本项目如此好的水景条件，滨水别墅极少。 因此，岛式规划将在“滨水住宅”的前提下，再次大大提升项目品质，在目前市场中“独树一帜”，形成很强的差异竞争。 同时，适度超前的规划也将在与未来新盘的竞争中保持优势。 情迷西西里 沈阳城市背景分析 沈阳房地产市场分析 关于产品规划建议 营销建议 平面表现 区域市场分析—目标客群分析 情迷地中海，一家一港湾 新希望-西西里半岛 西西里岛—地中海最大的岛屿 “如果不去西西里，就像没有到过意大利： 因为在西西里你才能找到意大利的美丽 之源” ——格斯（1787年4月13日到达巴勒莫 ） 这里拥有太多被世人称赞的地方… … 我们用西西里最美丽的城市 来命名项目的组团 抚顺 高端人群 投资 辽宁 省会效应 沈阳 第二居所 沈阳 第一居所 棋盘山别墅 区主要客群 棋盘山区域别墅主要客户群体 浑河水岸 世博园 东陵公园 棋盘山风景区 环境优美 高档别墅集中 交通便利 棋盘山 别墅 沈阳中央别墅区 棋盘山区域别墅产品主要特点分析 我司对本区域内购房客户作以下描述： 1、购房目的 绝大部分客户在该区域购房是作为休闲度假的第二居所； 少部分在周边工作的客户（如沈阳二中，育才学校的老师）在该处 会购买住房作为第一居所； 棋盘山区域客户类型及消费特点分析 2、职业特征 棋盘山区域购房客户为塔尖阶层收入高，拥有私家车， 他们的职业特征如下： 主力客户：沈阳、抚顺、辽阳、铁岭的私企老板、政府官员、高级 白领购成了购房的主体； 辅助客户：比较突出的客户还有大学教授，也有些记者和周边企事 业单位的工作人员； 棋盘山区域客户类型及消费特点分析 业主扫描 田先生（某外资机构驻沈CEO） 生活与工作难割裂， 多数聚会实质为商务社交， 需要居所具备会所功能。 每天往返于三好街与棋盘山， 对交通成本控制较高。 子女尚小还在国内， 希望房产周边配有重点小学。 郑女士（知名艺术人士） 追求私密、景观好的社区 与朋友圈里的多位企业CEO、 贵族隐富，以及文体明星； 对生活细节要求很高，热衷美食， 需要很好的私属物业服务照料居室。 必备家庭工作室，可办公、会客。 业主扫描 张女士（政府退休官员） 不喜张扬，对景观、环境要求较高。 选择项目为了养老，选择原生态区域 内的项目，可以采摘等回归自然的生 活，不喜欢被打扰，私密性要求甚高。 业主扫描 耿先生（抚顺煤矿私人矿主） 属于“暴发户”一族，喜欢张扬、 显富，追求大众焦点。 喜欢奢华的生活，讲究排场， 注重脸面，要求有宴客聚会 的场所，追求私家物业带来 的尊崇感觉。 业主扫描 王先生（私企老板） 通过努力拼搏，得到今天的成就， 不喜欢张扬，注重生活品质。 购买别墅为了度假休息，周末和 朋友家人休息的住所， 不喜欢被打扰，对居所环境 要求很高，要有山有水， 的原生态区域居所。 业主扫描 地缘比例：本地购房客户占到80%，外地客户占到20%，略低于市场整体水平。 例如：奥林匹克花园的外地客户占到15%，外地客户地缘多样化如 抚顺，大连等；桑提亚纳的外地客户占到了30%； 区域客户构成： 20% 80% 目的比例：有60%的客户出于居住的目的购买别墅，有22%的客户因看好别墅良好的升值潜力具有投资的可能性，纯粹的投资客户占到11%， 大约有80%以上的客户都是三次以上置业。 区域客户构成： 区域二大别墅类型及宜购买人群详解 生活型别墅：就是把别墅作为第一居所需求。这类别墅一般面积适中， 交通便利，适合少量经营实体或贸易人，从事金融、证卷、 保险业的高收入人士。 度假型别墅：购买这类别墅的人基本上有两套房，一套在市区，一套在 郊区。这类别墅适合人群比较散，既有私营企业老板，也 有文化界成功人士，还有持外国护照