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海南海岛建设股份有限公司拟发行股份 及支付现金购买海航基础产业集团有限公司 100%股权项目 评估说明 中企华评报字(2016)第1016 号 （共四册，第一册） 北京中企华资产评估有限责任公司 二〇一六年一月二十五日 海南海岛建设股份有限公司拟发行股份及支付现金购买海航基础产业集团有限公司100%股权项目评估说明 目 录 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 1 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明2 第三部分 资产评估说明3 第一章 评估对象与评估范围说明4 一、 评估对象与评估范围4 二、 企业申报的实物资产情况4 三、企业申报的无形资产情况5 四、企业申报的表外资产情况5 五、 引用其他机构报告结论所涉及的相关资产5 第二章 资产核实情况总体说明6 一、 资产核实人员组织、实施时间和过程6 二、 影响资产核实的事项及处理方法7 三、核实结论7 第三章 资产基础法评估技术说明8 一、 流动资产评估技术说明8 二、 可供出售金融资产评估技术说明 10 三、 长期股权投资评估技术说明 12 四、机器设备评估技术说明21 五、 其他无形资产评估技术说明24 六、 流动负债评估技术说明26 七、 非流动负债评估技术说明29 第四章 收益法评估技术说明 31 一、 宏观、区域经济因素分析31 二、 机场行业现状与发展前景分析35 三、 房地产行业现状与发展前景分析53 四、被评估企业的业务分析67 五、被评估企业的资产与财务分析70 六、收益预测的假设条件72 七、评估计算及分析过程73 第五章 评估结论及分析81 一、 评估结论81 二、 评估结论与账面价值比较变动情况及原因83 三、 控制权与流动性对评估对象价值的影响考虑83 北京中企华资产评估有限责任公司 I 海南海岛建设股份有限公司拟发行股份及支付现金购买海航基础产业集团有限公司100%股权项目评估说明 评估说明附件84 附件一、地产板块长期股权投资资产基础法评估技术说明84 附件二、机场板块长期股权投资资产基础法评估技术说明84 附件三、长期股权投资收益法评估技术说明84 附件四、企业关于进行资产评估有关事项的说明84 北京中企华资产评估有限责任公司 II 海南海岛建设股份有限公司拟发行股份及支付现金购买海航基础产业集团有限公司100%股权项目评估说明 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本评估说明仅供所出资企业、相关监管机构和部门使用。除法 律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位 和个人，不得见诸公开媒体。 北京中企华资产评估有限责任公司