丽水花园市场分析与营销策略.docx

目 录 第一章 房地产市场态势及分析 第二章 区域市场分析 第三章 本项目综合分析 第四章 项目定位 第五章 产品包装建议及修正方案 第六章 销售组织与营销策略 第七章 宣传推广工作安排 第八章 合作方式 1 第一章 房地产市场态势及分析 一．宏观经济环境分析 2001 年对中国来说，绝对是不平凡的一年。我们先后经历了申奥成功，APEC 会议的圆满召开以及成功的加入 WTO 等令人喜悦的大事，中国经济迎来了又一次腾飞的机会。作为国民经济中新的支柱产业——房地产业，随着宏观经济形势的好转，积极财政政策的实施，货币化分房的全面启动，政府进行土地调控等一系列利好因素的刺激，更是呈现出一派欣欣向荣的景象。 截止 2001 年第四季度，全国完成房地产投资 4857 亿元，同比增长 29.7%。其中，完成商品住宅投资 3400 亿元，增长 30.5%；办公楼投资为 231 亿元，下降 3.3%；商业营业用房投资为 535 亿元，增长 35.8%。同时全国商品房竣工面积达到 12682 万平方米，同比增长 17.6%。其中，商品住宅竣工面积 10631 万平方米，同比增长 17.2%。竣工面积分类指数连续 3 个月保持增长势头。 二．武汉市房地产现状分析： 在全国形势一片大好的情况下，武汉房地产业也蓬勃发展。 2001 年，我市房地产投资高达 115.39 亿元，同比增长 13.92%，占全市固定投资的 1/5。全年房屋竣工面积累积达 601.99 万平方米，创历史最高记录，同比增长 32.56%，房屋销售 648.03 万平方米，同比增长 25.98%，更重要的是，这是武汉市房产销售 2 量首次超过竣工量的一年。与此同时，去年销售的商品房中 97% 以上为个人购买，这说明，在市政积极政策的引导下，我市住宅 市场也全面进入了个人购买时代。 统计数据表明，2001 年武汉市房价呈现以下特点： 1．整个武汉市商品房销售价格攀升 （1） 综合指数逐渐攀升。2001 年武汉市综合物业平均价格为 2980.97 元/M2，与去年 2808.91 元/M2 比较，涨幅为 6.31%； 综合物业平均价格指数为 1036.83 点，比去年上升 21.83 点，涨幅为 2.15%。表明房地产市场总体形势处于上升的 态势。 2001 年四个季度中，住宅、写字楼价格指数情况如下： 类别 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 住宅 1048.25 1061.05 1062.48 1063.54 写字楼 1018.25 1016.99 1019.89 1019.56 综合物业 1029.86 1036.82 1038.74 1041.9 （2） 住宅价格稳步增长。四个季度住宅平均价格分别为 2035.67 元/M2、2060.53 元/M2、2063.24 元/M2、2101.86元/M2，呈现出逐步攀升的态势。全年平均价格为 2065.32 元/M2，比去年全年平均价格 1983.5 元/M2，上涨 4.1%。 2. 汉阳区住宅价格上扬 去年第四季度汉阳住宅平均价格为 1923.42 元/M2，比上季度上涨了 95.67 元/M2，指数为 1045.29，上升了 25.90 点。去年汉 阳各季度住宅价格指数如下表： 3 时间 汉阳区价格 汉阳区指数 2001 年第一季度 1849.08 1004.87 2001 年第二季度 1879.98 1021.66 2001 年第三季度 1875.76 1019.37 2001 年第四季度 1923.42 1045.29 作为武汉三镇中经济相对不发达的区域，汉阳的房地产业发展的 步伐也显得较为缓慢。但受大气候影响，以及一些精品楼盘的出 现，今年以来该区域的住宅指数连续上扬，行业呈现一片欣欣向 荣的景象。 4 第二章 区域市场分析 一．汉阳区总体经济状况分析 汉阳地处武汉西南部，是武汉三镇中传统的工业基地，区内 企业多以桥梁机械厂，轧钢厂，拖拉机厂，纸箱厂等制造业为主， 近年来随着这类行业整体形式的下滑，区内企业效益普遍处于不 景气状态，居民收入偏低，下岗、失业人数较多，因此汉阳区内 大的经济环境落后于汉口、武昌。 二．汉阳区住宅市场状况分析 除沌口开发区外，汉阳地区的商品住宅市场分布大体上呈两点一线布局，“两点”是指以汉阳王家湾二桥地区和钟家村地区为中心住宅区，连接两个住宅中心点的汉阳大道为“一线”，汉阳地区的楼盘就主要分布在这两点一线范围内。 汉阳地区的这种分布格局是其地理位置和现今的政治、经济、文化状况决定的。钟家村地区地处汉阳交通中心，东连长江大桥，北接汉水桥，有数十条公交线路四通八达，去汉口和武昌极为便利；同时，汉阳区委、区政府等政府机关和大型企事业单位及汉阳商场等商业网点、医院、学校、公园、菜场均在本地，银行