上海IF社区项目商业部分销售方案.docxVIP

IF社区北块裙房商 业销售方案 报告内容提要 业态定位建议 价格定位建议 第一部分：商场业态定位建议 项目概况 本项目商业共分为3层，其中东面临黄兴路、南面临国顺路。建筑面积约为7256平方米，单层面积在2400平方米左右。内部1-3层由上下共4部自动扶梯和1部货梯贯通，今后将较为便捷的引导消费人流的上下循环，很大程度上提升了2、3层的商业价值。 ◇布局优势： ◇每层均分割成12-259平方米面积不等的68个产权式商铺，主 力面积为60-120平方米。 ◇每层的走道设计超过3米，有利于平面人流循环。 ◇临道路商铺的外墙以大面积玻璃材料为主，通透感较强，物 业的整体视觉形象良好。 ◇建筑为框架结构，各堵内墙都能自由打通，可自由分割。 ◇楼层层高较高为4.5米，吊完顶的高度也达到了3.3米。 布局劣势： ◇供水、供电不足，无煤气。◇停车位严重不足，货物运载空间也受到影响 大环境分析： 今后五角场商圈日均人流量将达到68万人次 五 角 场 商 圈 的 未 来  未来几年将完全将成为上海第二个徐家汇 独特地理形态和巨大的潜在消费能力 人气 周边丰富的人口基础——商业运营的保障 新江湾城 新建 五角场 住宅 城市 小区 新村 副中心 中原居住区 小环境分析: 以三大主力店的“商业磁石”效应为 基础，依托五角场商圈的辐射，极 大的提升了黄兴路的商气和人气。 家具、家居、建材、家电类为主的业态，使 黄兴路已成为这一地区的一条“消费旺街”， 一条辐射可达杨浦全区的特色专业街。 通过对大环境和小环境的分析 定位思路一 定位思路二 抓住区域发展的未来趋势和人群消 与周边商业充分融合，利用五角场 费特征，做“特”做“强”，作为五角 商圈的整体效应，做“精”做“专” 。 场大商业的有效补充。 思路一寻求空白，做特做强 方案1 我们的商业是 品牌服饰折扣专营店 定位考虑 居住人气很旺，整体消费仍然以吃、穿等日常消费为主流 整体消费水平不高，学生占据相当大的比例，“消费实力不强， 但追求品味”是区域现在也是未来很长时间内的消费特征 五角场核心商圈内商业档次较高，集中中高层消费群， 我们抓住中层主流消费群，给五角场核心商业圈以补充。 ， ， 如：世贸商城、长风公园华联商厦二楼、foxtown等。 主题鲜明，大众接受度高，易于招商； 档次不低，易于管理，也易于做出品牌。 业态布局 底楼： 二楼 三楼: 中档休闲服饰品牌， 知名运动品牌 内衣、鞋、包等 如ONLY、 adidas、 nike、 小商品的知名品 JACKJOHNS、 reebok、puma、 牌 ESPRIT等 匹克等 优势： 市场接受度高，消费群广； 保证商场档次，未来升值更有空间可能；服饰经营对场地条件要求不高； 主题鲜明，易于招商，也易于后期管理 拥有著名经营管理公司的统一管理、经营方式，保证后续顺利经营； 劣势： ， foxtown；这种知名经营管理公司比较难找，合作谈判的难度 也比较大。 思路一寻求空白，做特做强 方案2 我们的商业是 酒店用品专营商场 定位考虑 五角场城市副中心的发展，商务人气大量导入， 带来酒店业的繁荣 经济型酒店（如莫泰168、如家等）整体行业的崛起， 五角场必定会为该类型酒店的必争之地 酒店用品专营商场在全市范围较少，本案是五角场乃 至全市商业业态的一个补充 主题鲜明，易于招商；档次不低，易于管理，也易于做出品牌。 业态布局 底楼： 二楼 三楼: 玻璃、金银铜、 客房、餐厅等使 酒店家具 用的皮草、布革 不锈钢、陶瓷、铝 纺织品 合金器皿，及机 器、机械 优势： 主题鲜明，易于招商，也易于后期管理； 比较符合五角场未来经济发展的趋势，相对来讲是一个市场空白，一种机会，比较容易做出专业和品牌。 劣势： 消费群过于集中、单一，有一定风险； 集体采购式的经营，商场的更多功能是展示，租金不会很高； 本案的车位较少、运载空间也不充裕，对于招商可能存在一 。 思路二融入区域商业，做精做专 我们的商业是 个性艺术家居天地 ——风尚家居坊 定位考虑 大量居住区，家居产品市场潜力巨大 黄兴路现有商业集中于这一类型，有集聚效应 侧重于软装潢的家居专业经营在区域里相对空白 符合项目建筑格局及业态限制情况 业态分布 底楼： 沙发、梳妆台、 藤艺等小件家具 特色馆  二楼 三楼: 床上用品、 灯饰、挂镜等 窗帘等家纺产品 家居饰品馆 综合考虑本案的产品特点、周边消费 状况和经营风险，我方较为推荐第一种方案；在有相关专业经营公司的前提下，我方推荐第二种方案。 第二部分：商场价格定位建议 目前案场商铺客户接待情况： 1、散铺客户40组，以底商居多，心理价位25000-30000/平方米。 2、整铺、整层客户三组： 上海住工（韩国公司），预备资金2000万左右（只要第2层）做