商业供给收缩,销售保持强劲——海银财富房地产市场月报(2017年8月).pptxVIP

商业供给收缩，销售保持强劲——房地产市场月报（ 2017年8月）海银研究部 陈达电邮：chenda@内容摘要住宅地产房地产投资增速连续3个月下行，新开工整体回落，下行趋势进一步确立。但住宅投资和新开工较为稳定，下行幅度缓和，并未在政策收紧的背景下出现快速下行。销售确实在放缓，库存也确实在去化。7月商品房销售面积和30大中城市商品房成交量均有所回落。但另一方面，受三、四线城市销售崛起的带动，住宅待售面积降至2014年以来新低。价格涨势继续分化，三、四线涨幅靠前，部分一、二线热点城市小幅回调；土地市场继续保持较高热度，成交平稳，在政府干预之下，一线城市住宅土地溢价率偏低。融资方面，7月增速整体回落，销售放缓带动“其他资金”回落，国内贷款增速受信贷额度收紧影响，也出现小幅下行。整体对住宅地产维持趋势向下、边际有支撑的判断。商业地产办公楼和商业营用房投资均有所回落，新开工连续负增长，商服类土地成交也趋于降温，而办公楼和商业营用房销售虽有放缓，但仍处于高速增长。呈现供给收缩，而需求相对坚挺的有利市场格局。价格方面，7月一、二、三线城市同比、环比均有不同幅度的上涨。一线城市在租金水平和空置率方面保持领先，但核心二线城市也在迅速崛起，杭州、南京、苏州等城市表现亮眼。近期关注的上海、杭州都处于价格趋势性上扬，而新增供给收缩的状态。未来商业地产投资仍需聚焦核心城市，挖掘潜力区位。全行业：整体处于下行趋势之中，对上、下游产业链造成需求面冲击，仍是下半年经济运行的主要负面因素之一。目录住宅地产：趋势向下，边际支撑商业地产：销售仍强，供给收缩开发：投资延续下行，但幅度较为缓和投资和新开工增速回落，房地产下行的趋势进一步确立。1-7月房地产开发投资同比增长7.9%，增速连续3个月回落，1-7月房地产新开工面积同比增长8%，增速较1-6月的10.6%明显收窄。住宅地产表现相对坚挺，好于整体房地产板块。1-7月住宅开发投资同比增长10%，二季度以来，其增速下行幅度相当有限；1-7月住宅新开工面积同比增长11.9%，高于整体房地产新开工8%的增速；综合而言，房地产趋势下行，住宅地产在政策调控维持严厉的情况下，其增速将继续放缓。只是相较整体，其内在更具支撑性。注：债券发行统计包括 私募债、公司债、企业债、中票、短融、ABS、定向工具等债券发行；数据来源：wind，海银财富研究部融资：增速回落，表内收缩，将制约投资1-7月房地产开发资金来源同比增长9.7%，低于去年全年增速15.2%，也低于前值11.2%。反映7月融资转差。分项来看，国内贷款同比增速回落至20.7%，个人按揭贷款同比增速降至4.1%，均反映银行主动控制针对房地产的信贷投放；自筹资金同比跌幅收窄至-1.9%，反映在销售推动下，房企现金流状况有所改善，但7月环比减少；定金及预收款同比增长20.7%，增速伴随信贷偏紧、销售放缓而下行。注：债券发行统计包括 私募债、公司债、企业债、中票、短融、ABS、定向工具等债券发行；数据来源：wind，海银财富研究部销售：增速再次下降，放缓趋势未变1-7月商品房销售面积同比增速降至14%，其中住宅销售面积同比增速降至11.5%，销售额同比增速降至19%，其中住宅销售额同比增速降至15.9%。住宅销售下降是拉动商品房销售整体下降的主因。7月30大中城市商品房成交13.2万套，一线降至2.3万套、二线降至7.5万套、三线降至3.5万套，经历6月的小幅反弹后，再次下行，同比分别下跌-39.7%、-41.9%、-33.9%、-48.4%。融360最新的房贷报告显示，7月全国首套房平均利率为4.99%，相当于基准利率的1.02倍，环比上涨了2.25%，同比去年7月的4.44%上升了12.38%。调控政策未有松动，贷款额度受限，贷款利率上调，均对销售形成抑制，预计销售增速仍处于下行趋势之中。数据来源：wind，海银财富研究部价格：涨幅延续回落，城市间继续分化7月70大中城市房价指数：新建商品住宅同、环比涨幅分别回落至9.3%、0.5%；二手住宅同、环比涨幅分别回落至7.7%、0.4% 。就同比增速来看，不论是新建还是二手，一线、二线下降，三线上升的格局未变，反映整体涨幅继续回落。而就同比增速来看，7月不论是新建还是二手，一、二、三线涨幅均有所放缓。就具体城市而言，7月新建环比跌幅靠前的城市有安庆、泉州、深圳、福州、南京、成都、北京、天津等，二手环比跌幅靠前的城市有北京、天津、厦门、海口、三亚、上海、南京、石家庄、济南等，大部分为去年涨价较多的一线及核心二线城市，仍旧反映房价已开始回调。而7月环比涨幅靠前的则多为三、四线城市以及中西部、东北的省会城市，分化明显。数据来源：wind，海银财富研究部价格：涨幅延续回落，城市间继续分化（续）数据来源：wind，海银财富研究部住宅价格：覆