营销策划报告(6.22).pptVIP

 二者相比较 相较而言，低开高走策略较高开低走有优势。 综合以上分析，低开高走是本项目最好的价格走势把控策略。本项目建议选择低开高走策略。 √ 二、单价均价底价初步预判  均价制定方法 制定方法 均价采用市场比较法，结合成本导向法进行制定。 主要步骤 对区域主要竞品进行梳理打分，后与我项目据实做对比，以竞品当前价格为参考，结合竞品权得，综合得出我项目初步均价。 后据项成本，对市场比较法得出的均价进行有效修订，手工调价。 得出惠后均价，再加上价格促销，确定项目面市（常规优惠前）价格。 将常规优惠进行返算，确定报价（含促销优惠+常规优惠） 第一步 采用市场比较法，将我项目与安泰金城，阳光水岸，水晶郦城等主要竞品在相应元素进行比较，打分等，得出我项目首批房源促销优惠和常规优惠前单价均价。 第二步 经单纯对比打分后，项目单价初步均价惠后约为2600元。 结合本项目情况后，建议项目单价均价惠后制在2400元。 第三步 惠后单价均价加上价格促销，确定项目面市（常规优惠前）价格。 面市（常规优惠前）单价均价演算 =2400+车位价格20000/90平(平均面积) =2600元 约为2600元/平方米（还没有加上常规优惠） 第四步 将常规优惠进行返算，确定报价（含促销优惠+常规优惠）。 报价单价均价2600元/平方米（综合优惠后反推演算得出）。 我项目特价房主要内容  （二）特价房源建议 对房源进行综合梳理分析后: 建议首批次特价房源以现房房源为主。 面积段和户型不做要求，前20户不参与任何优惠方式，一口价2088元/㎡ 祝项目开盘大卖！谢谢聆听！ You enjoy. We serve. 让更多的人享受真正的地产服务！  （五）丰富多彩有效的暖场活动 在项目重要营销节点举行大（中）型活动或事件营销，在短期内形成项目热议，社会热点，以此来快速打开项目知名度，提升美誉度，并进行实际客户来访。 在项目日常销售期（节假日周末）等举行微、小型暖场活动，营销售场热销氛围，提高现场成交转化率。并对来访来电客户进行情感维系，培养项目忠诚，进而提交成交转化率。 主要 内容 目的 持续项目营销全过程。包括入市启动期，开盘期，热销期，成熟期，衰退期。 推广时 间段  主要活动预排（以三大重要节点为核心） 主要营销节点 活动概况 主要内容 时 间 入市亮相期 亮相活动+特价房推出 详见附件 2016年7月中上旬 封顶期（中秋） 庆开盘，盛大活动 详见附件 2016年9 2017年春节 春节老客户答谢会 详见附件 2016年12月底  入市亮相期（特价房认购）举行中、小、微型活动 主要营 销节点 活动 概况 场 次 时 间 亮相期 即 特价房推出 ‘捕鱼达人’活动 1 7月初举行 ‘西瓜大赛’活动 1 8月初举行 ‘啤酒大赛’活动 1 9月初举行 售楼部内持续举行幸运大抽（摇）奖活动，有效来访、特价房认购客户均可参与。100%中奖。有效来访奖品单价价值3-5元，特价房认购客户奖品单价价值50-200元。 持续进行 ‘坝坝电影’活动 持续进行 6-9月举行  开盘至17年春节前举行中、小、微型活动 主要营 销节点 活动 概况 场 次 时 间 亮相后 （9-12月） 以周或两周为单位举行周末微型暖场活动 4-5 9-12月 2017年 春节 （1月） 1月初举行‘迎新年、庆元旦’暖场活动 1 17年元旦 春年前举行 迎新春送年货活动 1 17年1月22日 返乡置业优惠活动 16年12月 - 17年春节 开盘后 持续进行 售楼部内持续举行幸运大抽（摇）奖活动，有效来访、诚意登记客户均可参与。100%中奖。有效来访奖品单价价值3-5元，诚意登记客户奖品单价价值50-200元。 三、不同营销（推广）节点推广预排  （二）项目主要营销节点（推广节奏制定的依据） 7月 9月 10月 12月 1月 7.Xx日盛大亮相； 首批次特价房源认购正式开始； 首批次房源诚意登记期； 强势推广宣传期； 需要近200组有效来访； 暂定9月中旬亮相 首批次房源热销期预设完成1200万元以上销售金额（含诚意登记房源的开盘成交转化），预设需近500组有效来访。 营销活动相继推出，热销。 相关证件及预售证办理期； 工程持续建设期； 集中引爆期， 快速打开项目知名度， 提升美誉度， 并将二者转为大量有效来访 7月 9月 10月 12月 1月 封顶后暂定9月中旬全现房发售 强力推广期， 在已具知名度基础上， 尽一切努力 提高有效来访。 持续推广期， 继续尽一切努力 提高有效来访。  参考项目主要营销节点，初步将