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铜陵康城项目提案报告 LOGO 技术经济指标 主要经济技术指标 规划用地面积：76697.6平方米 总建筑面积：111421.4平方米 （不含地下室） 其中：住宅建筑面积:102605.4平方米 小高层：9904.4平方米 已拆迁 高层：14591.2平方米 多层：78109平方米 总户数：973 总容积率：1.452 建筑密度：20.96% 总绿化率：34% 目 标 我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 我们的目标 实现开发商项目的快速变现 实现企业品牌 实现项目增值 项目区位 政策导向 开发氛围  项目背景 ?本案地处开发区，但又位于一环以内，是开发区与城市中心地块较近的区块，具有铜陵人对于市区的概念是以一环作为分界线，一环以内仍然是市区的这一心理感受较为普遍，因此楼盘易于为市区消费者所接受，同时项目本身又能吸引开发区大量的白领进驻，与城市中心较近的心理距离加上未来城市次中心的发展预期，项目理应成为未来铜陵人居住投资的首选。 ?依托铜陵市政府对城市建设的宏伟蓝图，本区域是铜陵市 重点开发地块，加上开发区自身具备的经济发展优势，必将为该地块带来源源不断的市场信心和人气。 ?项目所在地属于开发区较成熟地块，就居住来说已得到一定的市场认同。地块北侧为已建的“新苑小区”，属于经济适用房，往北过铜抚路则是正在开发销售的“万泰翡翠城”，应该说，本区域的楼盘体量显然偏小，是一个供小于求的市 场，而独特的地理位置又使其成为铜陵人甚至周边地区居住投资的首选之地，在这样的背景下，项目的开发建设，无论从规模上，还是品质上，都可以成为本区域的标志性楼盘。 ?客户构成 ?消费特征  本报告的研究思维导图 ?问题界定 项目界定 ?结构化分析 客户分析 市场分析 发展战略 项目定位 整体推广思路 项目界定 ?问题界定 ?结构化分析 铜陵地处上海与武汉、南京与九江的正中心城市定位为泛长三角圈副中心城市 城市区位优越：沿长江走向 的快速通道使铜陵与东到上海、西到武汉的广阔区域紧密相联，南北的合（肥）铜（陵）黄 （山）高速公路和东西向的沿江高速公路正在积极建设，合铜高速已建成，是皖中南交通枢纽和中心城市之一。 经济发展较快：2005年,铜陵 市的GDP总量为182亿元,人均 GDP达到3130美元。“从国际经验分析,在人均GDP达到3000 美元发展阶段,环境问题开始得到重视。城市经济发展迅猛； 城市定位:以建设铜工业基地、水泥建材基地 、正着力打造沿江工业名城的总目标，建设泛长三角圈副中心城市。 项目处于政府规划中的双向（向北、向东）发展的交汇区域——规划较其它区域有显著的差异化优势 区域发展前景良好:铜陵 “十五”计划确定的重点发展地区之一——未来铜 陵市行政、经济、文化和 居住的新城市中心铜陵城 项目市发展的里程碑； 特征优势显著：枢纽化、中心化、工业化； 产业基础支撑：铜经济是铜陵的第一产业 、建材产业发展迅猛，是全国重要的水泥建材基地；此外，纺织、机械等产业发展势头也十分迅猛。正着力打造沿江工业名城，区域交通枢纽和中国生态山水铜都 。 地块价值雏形初现 地块较为平整：项目地块呈Z字型，目前沿石城大道部分地块已为净地。 交通较为便利：4、19两路公交车环绕城市。 项目周边配套：龙港大酒店、铜陵市柳园小学、百味园宾馆、田苑市场、绿色食品市场、久久超市 地块价值雏形初现:四周道路整洁，虽然目前人居氛围和商业氛围不浓，但项目周边为城市规划发展的两大重点区域，随着北部的新城区发展，人口必将迁移至此。此区域后市必然与东北经开区联合发展，项目所处中间区域受两大版块发展的联动影响，后市潜力发展无限。 区域属性和项目属性的基本界定，可以帮助我们 ?泛长三角经济圈副中心城市的城市定位 ?皖南皖北的联系纽带，省内江北地区经济领跑者 区位 ?房地产市场处于启动阶段，宏观经济能够支撑房地产业高速发展 ?政府规划中的双向（向北、向东）发展的交汇区域 属性 ?未来铜陵市行政、经济、文化和居住的新城市副中心 ?枢纽化、中心化、工业化 ?接轨南北经济发展的桥梁区域 ?目前区域竞争对手较少，项目的竞争威胁较小 ?项目具有一定规模优势 项目 ?可达性良好、交通较为便捷 属性 ?产品物业类型以多层为主，且主打户型面积在90－100㎡，优势明显 项目界定 ?问题界定 ? S：情境（situation） ——项目背景事实（项目、客户、市场） ?区位优势明显 政府主导的新城区与经开区交汇－－未来城市次中心， 规划及政策倾斜皆较其他区域有显著优势； ?大规模住宅项目 项目总占地为76697.6平米，建筑面积111421.4平米，目前本区域体量较大； 铜陵中高收入消费群普遍存在老城区置业，本区域房地?客户需求存在空白点 产市场与消费者需求存在脱节，但随着区域发展的逐