浙江台州永臻公馆项目营销顾问报告.docxVIP

永臻·公馆90项目营销顾问报告 新景祥台州分公司 New Visual Angle 永臻·公馆90项目营销顾问报告 Contents  项目解读 市场分析 整体定位 产品建议 整合营销 New Visual Angle 永臻·公馆90项目营销顾问报告 Contents  项目解读 市场分析 整体定位 产品建议 整合营销 ■ 区位条件 ■ 四至情况 ■ 周边配套 ■ 项目规划 SWOT分析 New Visual Angle 永臻·公馆90项目营销顾问报告 ■ 区位条件 本案地处开发区中心城区南部，交通区位优越，未来片区将逐步发展成一个为商务区配套的生活居住区。 台州经济开发区（中心城区） 中 东 商务区 心 行政文化区 环 西 市 府 大 道  大 东 区 商 务 道 区  东海大道  大 道  ? 本案地处台州经济开发区中心城区 南部，地块由广场南路（东侧）、体 育场路（南侧）和二十号路（北侧） 三条城市干道围合而成。 ? 本案交通区位优越，周边路网密 集，与行政文化区、东西商务区、中 央商务区、体育中心区和高教园区这 六大功能区的距离均在2-3分钟车程 范围内。 体育中心区 体育场路  二十号路 广 本 场 南 案 路  ? 随着开发区中心城区南拓发展和三 大商务区的崛起，本案区域商品住宅 项目不断云集，并日渐成为一个为商 务区配套的生活居住区。 New Visual Angle 永臻·公馆90项目营销顾问报告 ■ 四至情况 本案四至环境利弊交织，区域居住氛围有待提高，西侧安置房小区对本案形象有一定的负面影响。 残疾人康复社区 殿后陶村安置房 待整治空地  中心医院 和平家园 海湾浪琴 本 案 待整治空地 锦水湾  东侧——海湾浪琴，社区规模26万㎡，以多层和小高层为主，简欧建筑风格，目前入住率30-40%，底层商业店面营业率不到三分之一； 西侧——殿后陶村安置房小区，均为南北向多层立地房，建筑品质较为一般，内部居住人口整体素质偏低，以村民和打工人员为主； 南侧—东南方向为在建的锦水湾住宅项目，社区规模4.6万㎡，以小高层和联排别墅为主，采用中式建筑风格，正南方向目前仍为空地； 北侧——占地200亩的台州市中心医院，此外东北方向规划有一个残疾人康复社区； New Visual Angle 永臻·公馆90项目营销顾问报告 ■ 周边配套 本案周边配套极为完善，各类生活资源均分布在3分钟车程范围内，故形成十分便利的3分钟生活圈。 高教园区 市体育中心  3分钟生活圈 市民广场 耀达百货 世纪联华 台州市中心医院 白云小学 欧尚购物广场 市实验中学 羽乒球馆 本案 白云中学  商业配套——向东2-3分钟车程可达欧尚购物广场和耀达百货，向北同样2-3分钟车程可达世纪联华超市，此外项目北面东商务区还拥有巨鼎广场、鑫泰广场、国际家居广场等丰富的商业金融配套； 教育配套——周边拥有台州市实验中学（省级重点中学）、白云小学、白云学校等优质的教育资源； 医疗配套——项目对面即为台州市中心医院，其是一家集医疗和康复为一体的大型综合性三级乙等医院； 交通配套——主要分布于市府大道，共有103、108、109、902四条公交线路，基本可以解决城市内外交通出行； 休闲配套——项目北面市民广场拥有水景公园、文化艺术中心、海洋馆等丰富多样的休闲娱乐场所； New Visual Angle 永臻·公馆90项目营销顾问报告 ■ 项目规划 受地块客观条件限制，本案在社区规划上很难发挥出品质优势，然而走经济型产品路线却是本案赢得主动的有力法宝。 主要经济技术指标 占地面积 22549㎡ 建筑 总建 40428㎡ 面积 住宅 33828㎡ 商业 6600㎡ 容积率 1.8 绿化率 25% 建筑密度 35%  项目规划——本案地块呈长条形弓字布局，内部地势较为平坦，无可利用自然景观资源，受其影响社区总平规划极为单调，社区围合感和私密性不强，加上自身为4万㎡的小盘项目，社区景观营造空间十分有限，景观营造效果很难得到发挥，这都对本案品质感造成较大的损伤； 产品特点——本案建筑形态为多层（6层带电梯）和小高层（11层），采用现代简约建筑风格，户型以86-111㎡小三房为主力，其次为82-85㎡左右二房和47㎡以下一房及单身公寓，走经济型产品路线是本案最为鲜明的特色。 户型配比（产品调整后） 户型种类 面积 套数 比重 单身公寓 28-33㎡ 87 19.9% 一房 45-47㎡ 47 10.7% 二房 82-85㎡ 134 30.6% 三房 86-93㎡、109-111㎡ 170 38.8% 438套 合计 100% New Visual Angle 永臻·公馆90项目营销顾问报告 ■ 项目SWOT