武汉庄园宜家汤臣策略整合推广提案.docxVIP

低调的高贵 宜家汤臣3推广策略报告 目标沟通：永传于世的经典品牌价值 我们的开发目标是什么？ 迅速回笼资金  进一步提升企业 品牌知名度 利润最大化 销售持续增长 第一章 高档住宅 [市场分析] [武汉市高档住宅市场分析] 产品：近年豪宅直接针对财富金字塔尖人物，并围绕此目标市场度身定做产品。过去那种大而全的“大市场”定位开始被开发商摒弃，类似“豪宅”、“酒店式公寓”等直接锁定细分市场的产品将不断涌现。这种根据消费者习性（与过去根据消费能力细分不同）而细分的新型市场产品甚至还会有创新突破。 价格：中部崛起战略将加快武汉项目城市地位的提升，也为武汉的房地产业提供了更多的商机。目前，武汉核心区的房产价格被远远低估了，上海、北京核心区的房价每平方米分别为1.6万元和1.8万元，而武汉却只有4300元，这将推动中心区价格继续上升，对郊区地产推动将更明显。 郊区：别墅的市场供应两年内有井喷，盘龙城、后官湖、金银湖、汤逊湖都有较大放量。可喜的是，别墅在这两年发展下，价格正在向价值回归。 武汉高档住宅地域分布特征 武汉市由长江及汉江分隔成汉口、武昌、汉阳三区，使武汉的每个区域均形成了各自的项目区域。另一方面，武汉同时拥有长江及具有千湖之省的特点，也使武汉在高档住宅的分布有独特的一面。 1）CBD中心区高档宅；位于市区商业的集中地段，拥有极高的地段价值、商业价值、人文文化价值、历史价值等。主要分布：汉口的武商、北湖一带，武昌的水果湖一带。 2）江景高档住宅；拥有极优的长江景观，主要分布：汉口延江大道一带，武昌积玉桥一带。 3）湖景高档住宅；拥有极优的湖景景观，主要分布：东湖、沙湖旁 武汉各特征高档住宅价格分布 1）中心区高档住宅； 代表项目 发展商 区域 状态 售 价 惠园CP 安鹏国际实业（武汉）公司 江岸区 已交房 6500 圣淘沙大厦 武汉圣淘沙置业有限公司 江汉区 已开盘 6200 万豪国际 武汉东方万豪地产有限公司 江汉区 已交房 6000 天下国际公馆 天下置业 江汉区 未开盘 6000 中侨观邸 中侨置业有限公司 江汉区 已开盘 6000 阳光新天地 新天地房地产开发（武汉）有限公司 江汉区 已开盘 5800 万科香港路8号 万科地产 江汉区 未开盘 5500～6000（预计） 武汉广场 武商集团 江汉区 已交房 5400 新世界项目 武汉新世界 江汉区 未开盘 6000-9000（预计） 老圃、花楼街项目 香港和记黄埔 江汉区 未开工 未定 商业项目5000元/平方米以上的高档住宅基本集中在武商及北湖一带，价格在5000～6500元/平方米之间，其中万豪国际由于同时拥有湖景，其最高价格达到9000元/平方米，而且销售状况十分火爆。而圣淘沙大厦以其全钢结构、高实用率的特色，加上万松园的地段优势，价格从开盘时的4500元/平方米攀升至现时的6000以上，仍然十分畅销。 2）江景高档住宅； 代表项目 发展商 区域 状态 售 价 怡景花园 武汉新能置业有限公 江岸区 已开盘 6000 司 锦江国际 锦江房地产 积玉桥 已开盘 6000～8000 长江紫都 浙江金都房地产 积玉桥 未开盘 5000 时代广场 香港九龙仓 江汉区 未开盘 10000以上 锦绣长江 香港世茂集团 汉阳 未开工 未定 桃源大厦 武汉城开集团 江汉区 售馨 4500 永清街项目 香港瑞安集团 江汉区 未开工 未定 现时市场上的江景高档住宅的供应量可以说是突然爆发，锦江国际是继怡景花园后又一个拉开江景豪宅的项目。但按其产品结构、预计目标看来，即将面市的江景项目全部属于顶极豪宅。而即将面市的江景豪宅除了时代广场处于汉口外，其余均集中在积玉桥一带。可以预见，积玉桥一带将会成为武汉又一豪宅区域。 3）湖景高档住宅； 代表项目 发展商 区域 状态 售 价 东湖天下 武汉天时物业发展有限 武昌东湖 已开盘 7980 责任公司 水岸星城 福星惠誉房地产公司 武昌沙湖 未开盘 6000～8000 西北湖·凤凰城 武汉华盈房地产公司 江汉区西北 已开盘 5100 湖 经历了新政影响，仍然以7980元/平方米均价第一批推出的东湖天下，传说全部销售完毕，可以称为武汉的一等豪宅，其最高单价达到了12000元/平方米。而相继推出的的水岸星城估计大部分单位将在6000元/平方米以上，部分临湖单位价格达到8000元/平方米以上。可以预见，今年下半年的湖景豪宅也将占据一定的分额。 [武汉别墅市场分析] 武汉别墅市场四大板块：盘龙城、后官湖、金银湖、汤逊湖都有较大放量 1、盘龙城：为最大放量，且已逐成气候。F天下、山水龙城巢NEST、卓越项目，比较纯粹。 2、后官湖：放量仅次于盘龙城，千年美丽、东方夏威夷、 大洋彼岸等，都为带别墅的综合型产品。 3、金银湖：放量较小，主要万科西半岛2期、泰