通惠家园C区商业营销策划方案（终稿）.docxVIP

提交文件目录 一、通惠家园C区商业 二、通惠家园C区住宅定位价格论证 2005年7月 第1页 通惠家园C区商业 2005年5月 区域市场状况 项目基本情况 项目基本情况 区域市场状况 市场分析及判断市场分析及判断 项目商业模式项目商业模式 产品投资性分析产品投资性分析 2005年7月 第3页 纲 要 一、区域商业市场分析 二、本项目产品分析 三、本案市场定位方向 四、目标客群分析 2005年7月 第4页 通惠家园所在区域商业市场分析框架 通惠家园所在区域商业市场分析通惠家园所在区域商业市场分析 区域规划 消费人群特征 区域商业概况 重点项目介绍区域规划 消费人群特征 区域商业概况 重点项目介绍 区域市场小结区域市场小结 2005年7月 第5页 区域商业市场分析 调研区域界定 区域消费特征 区域商业市场概况 区域商业市场重点项目介绍 区域商业市场总结 2005年7月 第6页 调研区域界定 ? 调研区域界定：北到朝阳北路，南大郊厅；东到东五环，西至东四环； 本案 ? 区域研究样本确定：白云生活广场\财满街\韩SHOW\住邦2000 等 2005年7月 第7页 区域消费特征 区域消费人群层次: 早期区域住宅客户多为回迁户,消费力低,随着区域中高档次楼盘的推出,区域住宅客户层次提高,消费力增强,尤其是该区域今明两年高档大盘业主的入住，区域将新增30万以上具有相当购买力的业主，大部分是CBD的白领人群，属于社会中坚力量，区域消费力强 区域消费人口: 区域内聚集着20多个楼盘项目，总建筑面积超过450万平方米，常住人口超过30万人 区域消费人群年龄：区域内年轻、个性、时尚、乐于接受消费新观念的中上收入人士、年轻白领、现代家庭和商务人士增多，年龄集中在20-45岁之间 2005年7月 第8页 区域商业市场项目概况 物业名称 物业地址 物业类别 规模 商业面积 开盘时间 营业时间 ㎡ 华堂商场 朝阳路甲3号京港 综合购物 —— 14700 —— 1998年4月 城市大厦 商场 易初莲花 十里堡甲三号城 连锁超市 —— 21000 —— 2004 市广场 住邦2000 慈云寺东南角 写字楼底 地上2层 3万 2005 —— 商 白云生活广场 朝阳兴隆西街2号 写字楼底 地上7层 2万 2004-12 2005.9 商 国际创展 朝阳路与青年路 写字楼底 —— 2万 2005 —— 中心 交叉口 商 财满街 朝阳路69号 公寓底商 地上2层 4万 一期:2004 已营业 二期:2005.7 2006。9 韩SHOW 朝阳十路堡东街 住宅底商 地上3层 2.5万 2004-4 2005,10 地下1层 国美第一街 朝阳青年路115号 社区商业 地上3层 10万 2005-7 2006.12 街 地下1层 兴隆家园 地铁四惠东站东 住宅底商 地上2层 1.2万 2005-7 2005-12 侧 朝阳雅筑 朝阳北路 住宅底商 地上一层 9063 —— —— 乐成国际 朝阳区西大望路 住宅底商 地上2层 6000 2005年下半年 2006-5 珠江罗马嘉园 朝阳北路107号 住宅底商 地上1层 6000 2005-7 2006-10 地下1层 2005年7月 第9页  区域商业供给类型 区域综合类大型商业较少，商业供给类型主要以写字楼、社区配套类商业为主 区域商业供给总量 目前区域商业市场供给可调研到总量已达30.37万 区域商业供给时间 区域商业供给多为近两年供给,未来两年内随着住宅及写字楼的投入使用,区域商业供给将呈现集中供给 区域商业市场重点项目介绍 选取样本类型 区域内在售项目商业底商 选取项目 韩SHOW 住邦2000 朝阳雅筑 白云生活广场 国美第一商街 财满街 2005年7月 第10页 区域商业市场重点项目介绍 项目 位置 小区 商铺 销售方 售价 租金 物业费 分割面积 业态 名称 规模 规模 式 元/㎡ 元/㎡/日 元/㎡/月 ㎡ 韩 朝阳十路堡东 23万 2.5万 包租销 2.3万-2.6 3年包租,租金回报率 —— 4-100 模拟街道欢乐市集 SHO 街 售 万 10%,担保费1%/年租 W 金约15元-16元/ 住邦 慈云寺东南角 25万 约3 租 2.6万 F1:10 26 —— “卫城食街” 2000 起 万 售 临街F1:3 F2::6 (含空调 及精品店等 万， 费) F2:1.6万 朝阳 朝阳北路 13万 9063. 只售 。 万 —— 3.8 60-210 国际化的精品专卖店，书吧、服装 雅筑 ㎡ 14 ㎡ 不租 店、美容美发店、咖啡厅、洗衣店等 白云 朝阳区兴隆西 4.5万 2万 包租 1.6-2.3万 16 2.3层为 一层为旗舰店，二三层服装鞋帽， 生活 街 销售 F1：15 分割的7 四层知名影