苏州张家港沙钢综合体项目产品定位建议报告.docxVIP

谨呈沙钢集团宏润房地产开发有限公司 沙钢张家港项目产品定位建议 现实与理想的差距 现实情况 开发愿景 城市能级 苏州下属县级市张家港，全市 长三角知名的标杆 人口约125万人，目前为长三 项目 角重要的制造业基地 开发背景 全球500强企业，主营业务为 钢铁制造及贸易，但无大型高 张家港的城市名片 端商业运营经验 价格突破 办公市场供需失衡，价格空间 有限；公寓市场均质化，缺乏 高价快速变现 高端精品物业；城市整体无特 色酒店及商业体 策源认为 解决项目理想与现实的差距，需要深度思考以下三大核心问题 Q1：我们拥有什么？ Q2：客观存在什么？ Q3：项目出路是什么？ 寻找理想与现实的突破口 我们拥有什么，从认识项目开始。。。 城市东翼，四通八达，具有良好的城市形象展地段解析示面；市级行政、商务区。 市政府 步行街  1.5 公 里  本项目位于张家港城东区域，距离市政府1.5公里，商业核心区——步行街3公里。人民路上，沙钢立交桥 宗地 旁，交通优势显著。 位于人民路商务轴，周边写字楼云集，为张家港行政、商务区。 成熟居住区，周边配套齐全。 梁丰生态园 暨阳湖 艺术中心 餐饮配套 其他配套 华昌时代广场 城市新文化中心，“城市地标形象”开始植入 地段认知 人心。 ?项目所在的城东1号地块北至张扬公路、南至东横河、西至华昌路、东至东二环，用地面积1.43平方公里； ?功能定位：市区东部重要的商业、商务办公组团，城市新的文化中心。 杨舍 ?周边在售楼盘业务员销售说辞：人民东路地区将是未来张家港城市的发展重点，将建造张家港最高的双子塔楼。 ?张家港市域空间规划形成“一城、双核、五片”的空间结构，双核指杨舍和金港城区，杨舍是全市行政、经济、文化、生活中心。 ?至2020年，规划人口55万，年均导入约2万人口，城市化水平达到70-80%。 总建面积达65万㎡，集合五星级酒店、甲级写本体解析字楼、公寓、商业等多物业形态的大型综合体 占地面积 用途 容积率 建筑面积 建筑密度 绿地率 出让年限 （平米） （平米） A地块 商业 ≤3.6 268327 ≤45% ≥20% 商业40年 74535.3 B地块 商业、住 ≤2.8 380979 ≤35% ≥30% 商业40年、 136064 宅 住宅70年 限制条件： ?竞买人应承诺该项目整体经营的商业和五星级酒店的地上建筑面积不小于10万平米，且不得分割销售，竞买人应在资格审查时提交相应的承诺书。 ?竞买人必须提供与世界前十名（按2009年度《Hotels》杂志排名为准）或得到认可的五星级酒店签订的意向书，客房数量不少于400间，并书面承诺酒店建成后也必须是由相对应五星级酒店管理公司来经营管理。 ?A地块必须建两幢双子塔楼，主楼功能以一幢五星级酒店为主，一幢为甲级写字楼。 企业品牌 沙钢地产——豪宅缔造者 ?沙钢集团——沙钢集团是目前国内最大的电炉钢和优特钢生产基地、江苏省最大的企业集团，全国最大的民营企业。现拥有总资产1100多亿元，职工27000余名，主要工艺装备均达国际先进水平。 ?沙钢集团在2008年中国企业500强中名列第36位，制造业500强中名列第12位，在全国民企中名列第2位，并跻身于全世界最具竞争力钢铁企业行列。企业还先后荣获“中国企业管理杰出贡献奖”、“全国质量效益型先进企业”、“全国优秀企业（金马奖）”等几十余项奖项。“沙钢”牌商标还获得“中国驰名商标”，并以品牌价值95.69亿元荣列中国500最具价值品牌第67位。沙钢集团以2008年以208亿美元的营业收入，首次跻身美国《财富》全球500强企业排行榜。 暨阳湖壹号 暨阳湖皇冠 沙钢地产——不是仅有星河湾可以造豪宅！ 沙钢地产暨阳湖畔开山扛鼎之作——暨阳湖壹号和暨阳湖皇冠完全打破市场现状，比肩长三角豪宅标准打造，超脱现有市场，荣登城市标杆， 使“沙钢”品牌标签熠熠生辉，奠定沙钢追求卓越的领导地位。 项目自身条件界定: 人民路商务轴，城市新文化中心 含有酒店、写字楼、住宅、商业等多物业的城市综合体沙钢地产——豪宅打造专家，城市领导地位拥有认知度较高的城东城市大盘的基本素质 城市核心商务文化中心之上的大型综合体 我们拥有一个新城中心的大体量综合体 寻找张家港综合体项目客观存在的市场机会。。。 综合体各物业类型面临哪些市场机会？ 项目市场分析 (写字楼、高端酒店、商业、公寓、酒店式公寓) ① 办·公 ·市 ·场 相比于住宅市场，写字楼市场尚不成熟。随发展历程 着政府对规划中的城东CBD和城西商务区的大 举开发，目前张家港写字楼市场处于快速扩张发展期。 第一阶段 第二阶段 第三阶段 目前 年代 1995年以前 1995-2000 2001-2007 2008年以后 ?国营企业自建办 ?写字楼市场处 ?写字楼市场雏 ?写字楼