苏州平江新城综合体项目可研报告.docxVIP

苏州市平江新城项目可研报告 目 录 一、项目概况 二、项目土地价款、背景及运作方式 三、城市及房地产市场分析 四、项目定位 五、初步设计方案 六、经济分析 七、结论 项 目 摘 要 苏州老城区内、火车站旁、距市中心近（3.3公里、公交车20分钟），市民的区位认同度高，旧城区升级改造项目。 周边（600米半径内）公交、地铁齐全，公交车直通市中心、新区、工业园区，在建的地铁2号线站（2014年通车）步行10分钟。 周边（1000米半径内）商业配套成熟，万达商业广场（与本项目紧邻）开业 已3年，苏宁电器商业综合体、港龙商业广场在建。 政府定位、业已形成的市级行政中心，周边（1000米半径内）政府机关众多，平江区政府、苏州市综合服务中心、苏州市质监局、药监局、邮政局等就在项目附近。 项 目 摘 要 自然环境、医疗服务、学区优越，项目东侧紧邻“平江新城绿化公园”，是在苏州全市排前5位的“苏州草桥中学（初中）”的学区房，在建的苏州大学附属第一医院（苏州最大的三甲综合医院、2014年交付）距项目2000米。 政府挂牌出让项目，建设用地158亩，住宅商业混合用地，地上可建面积约25.7万平米（综合容积率2.44、限高100米），其中住宅约16.7万平米、酒店式公寓4.2万平米、商铺及公建配套4.8万平米。 项目综合楼面地价4500元，是周边同类项目（ 1000米半径内） 60-75%、便 宜1500-3300元（周边容积率2.2-2.3的同类项目6100-7800元）。 土地挂牌底价约11.5亿元，挂牌公告暂定2012年5月30日前，已是净地，土地款首付30%、出让后8个月交地并付清土地款（70%）。政府承诺可设置定向挂牌门槛或劝退其它意向竞拍公司。 项 目 摘 要 产品定位为老城区刚需及首改，产品组合为：高层+多层，客户来源主要是古城三区和相城区。 项目总建筑面积约33万平米，分二期开发建设，两年半销售（年均销售面积 10万平米）。2012年6月签土地出让合同、2013年2月底交地、2013年3月取得土地证、4月开工（签订土地合同后10个月）、12月开盘（开工后8个月）、2015年8月一期竣工备案（开工后26个月） 。 周边新盘房价1.2-1.4万元，1.2万元是跑量促销价，以此价格促销的单盘（中梁天御）最近六个月总销7.5万平米（月均销量1万平米）。 以“周边楼盘跑量房价”作为项目现价、以“周边楼盘非跑量房价”作为项目整盘均价（不考虑房价增长），据此测算的项目投资利润率27%、IRR26% ，峰值资金13.2亿元。 项 目 区 位 沪宁高速公路 沪宁城际高铁 本案 苏州古城中心区是三个区：平江区、沧浪区、金阊区， “平江新城”位于平江区北部，项目位于平江新城核心位置。 项 目 地 段 本案 1.4公里 3.3公里 苏州站 观前街商圈 工业园核心区 7.7公里 5.6公里 高新区核心区 吴中区 火车站旁，距市中心（观前街）近，沪宁高速公路苏州口下10分钟即到。 项目位置和规划要点 项目名称 苏州平江新城158.2亩商住混合用地 四至 万达广场以东，江宙路以西，平泷路以南 楼板价：综合4500元（商业3000元、住宅 土地价格 5000元），挂牌总价约11.5亿。 保证金 20%的土地出让金 出让或转让时间 预计2012年第二季度 总规划用地面积（㎡） 105460（158.2亩） 总可建设用地（㎡） 105460（158.2亩） 规划用地性质 商住混合、商业 地上总可建面积（㎡） 257419平米（综合容积率2平米（综合容积率2 . 44）44） 1号地块7289平米，2号地块6601平米、 分块建设用地面积 3-1地块37403平米、3-2号地块29654平米、 4号地块12927平米米、5号地块11584平米 分块建设用地规划用途 1号、2号地块（容积率≤4）：商住混合； 3-1、3-2地块（容积率≤2） ：商住混合； 图中编号为1号、2号、3-1号、3-2号、4号、 4号地块：容积率≤3 、商业； 5号地块容积率≤2.5 、商业 5号，五块地为本次挂牌地块。 备注 建筑限高100米，1号、2号地块的商业部分 ≤15%,3号地块的商业部分≤5% 地块内部现状 地块内部现状 平江新城的定位—替代古城中心服务功能 ?政府行政中心 （市综合服务审批中心、民政局、邮政局、质监局、 药监局、平江区政府） ?交通枢纽中心 （火车站、汽车站、沪宁高速、苏嘉杭高速、轻轨2号、4号线） ?商业商务中心 （万达广场、吴地中心、金融大厦） 周边商业配套、政府机关 万达广场 苏州最大的三 甲医院---苏州 大学附属第一 医院 草桥中学 （初中）、 善根小学 苏州市便民综合服务中心（行政审批、住房公积金中心、社保管理中心、建设工程交易中心）  药监局大厦