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1.宏观环境研究 1.1 苏州市简介 苏州市位于江苏省东南，太湖之滨，东依上海，西临无锡，南接浙江，北靠长江。京杭运河贯穿南北。苏州已经有 2500 年的历史了，是一座著名的历史文化古城。苏州市自 1983 年 3 月地市合并，2001 年初吴县撤市建区，2002年苏州高新区与虎丘区合并，拓展了城市发展空间。全市现辖沧浪、平江、金阊、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区(虎丘区)7 个区和张家港、常熟、太仓、昆山、吴江５个县级市，121 个镇。市区１６５０平方公里，古城区 14.2 平方公里。总人口 583.86 万人，市区人口是 212 万人。 苏州城区及各板块的位置图 2003 年以来人口自然增长率为 0．08‰。年末全市户籍总人口 590.97 万 人，其中市区总人口 212 万人。 苏州是吴文化的发祥地，文坛贤能辈出。有西晋文学家陆机，宋代政治 家范仲淹、诗人范成大，明代戏曲家冯梦龙，“吴门画派”唐寅、文征明，清 代及近代文人顾炎武、俞樾、章太炎等。绘画、书法、篆刻、诗文等艺术形式 在苏州流派纷呈。 中城观点：从总体人口环境来看，人口基数偏小。全市常住人口中，市区人口 212 万人，市区内居民对住房需求的基量规模不是很大。但城市人口偏低也意味着未来城市化进程中蕴藏的巨大的市场潜力。另外，家庭规模小型化将引发对住宅产品更大的和多元化的需求。 1.2 文化教育 苏州地处长江三角洲，是吴文化的形成中心。吴文化经过两千多年历史 的沉积，已取得了令人瞩目的成果。从物质层面看：有苏州古城以及在其基础 上形成的水巷风貌；有巧夺天工被列为世界文化遗产的古典园林；有精工细作 的苏州丝绸；有名列全国四大名绣之一的“苏绣”；有古朴凝重的“香山帮” 建筑；有精细雅致的吴中工艺等。 苏州人由于历史文化根源，特别重视文化教育，尤其是对于子女的教育， 而自身对接受再教育、更高层次教育也有着强烈的需求。 1.3 交通环境 苏州东临上海，沪宁高速公路直达上海，苏嘉杭高速公路北接苏州、南通 长江公路大桥，南连杭州、嘉兴、乍浦港；312 国道可直达无锡；312 国道、 苏沪机场路，南部的苏嘉杭高速公路、205 省道、苏震桃公路、木（渎）东（山） 公路，西部的沪宁高速公路、以及正在修建的城市外环线，构造出了一个高等 级、立体化、开放式的现代化大交通体系。 2003—2007 年的五年内﹐苏州将计划投入 365 亿元﹐在市区推出两百多 个道路﹑桥梁建设和改造项目﹐其中桥梁约 222 项﹐总长超过 1000 公里﹐包 括中心城区﹑园区﹑新区﹑吴中区﹑相城区以及对外的道路交通。 中城观点：交通是城市发展的脉搏，是城市发展的重要促进因素，对城市的发 展起着举足轻重的作用。而城市的发展必将会带动房地产业的发展。苏州完善 便捷的交通体系必将给予苏州经济发展和城市建设最强劲的推动，本案的发展 可借助城市发展的有利资源。 1.4 经济环境 2003 年 1-9 月苏州市完成国内生产总值 1898.6 亿元，基础设施建设、房地产开发、工业投资成为该年苏州市投资的三大主流。全社会固定资产投资总量达 1029.91 亿元，居民可支配收入绝对额 9483 元，在省内位于榜首 。苏州实现地方财政一般预算收入 121.13 亿元， 完成工业总产值 3456.17 亿元。今年以来，苏州市经济继续保持良好的发展态势，收入稳步增长，市区居民的生活质量不断改善，但收入差距仍然较大。 2.房地产市场发展趋势 2.1 总体发展情况 在工业经济的强势带动下，苏州的城市建设高度发展，房地产市场保持了快速的 发展态势。房地产业已经成为苏州继工业经济之后发展起来的经济支柱产业。从2003 年苏州房地产市场的几个主要经济指标可以看出，苏州市房地产市场的开发现状有 以下明显特征： 房地产投资达历史最高 2003 年，全市共完成房地产开发总投资 177.94 亿元，比上年增长 65.8 %。竣工面积 779．2 万平方米，销售各类商品房 575．4 万平方米，销售额达 146．9 亿元， 达到历史最高水平。苏州市房地产业受工业和大规模的城市建设的拉动，近几年来保持了较大的增幅。 2.2 特点研究 2.2.1 苏州房地产市场发展落后于长三角发达城市 苏州市的房地产市场发展与长三角的房地产市场发展有着不可分割的联系，同时长三角的房地产市场发展将带动苏州房地产市场的快速发展。 从整个长三角区域看，房地产开发投资总体处于上升阶段。长三 角的房地产是从 1997 年开始进入新一轮发展高潮，持续了三年，2001 年进入小范围的调整期。而苏州房地产市场自 1997 年启动，2000 年下半年 达到发展高峰，2001 年经历了小幅度调整，一路平稳发展。2003 年即使受 “ 非典 ” 的影响，仍然保持了较高的增长速度。结合 2