苏州同里地产项目营销推广提报.docxVIP

中粮同里项目提报 1 市场篇 2 策略篇 3 业务篇 4 商业篇 5 企划篇  项目标题 24号字体 市场篇目录 市场环境分析 项目客源寻找 项目资源分析 项目定位分析 经济背景 08年宏观经济发展是乐观的，虽然外需有下降趋势，但内需仍能保障经济发展；在宏观调控压力加大与世界经济增长放缓的情况下，投资与外需的偏快增长将会受到抑制，消费将会更为理性。 9.27”新政和07年的屡次加息形成的累计效应将在08年显现，进一步挤压投资客的获利空间——房地产投资客群数量跟随股市变化；市场对新政的消化将持续3-6个月，如市场供需矛盾再次显现，有可能出台更为严厉的调控政策—— 08年的宏观调控对房地产是谨慎的。 08年房地产价格出现大幅上涨的可能性不大，涨幅放缓。 ? ， ， 高端产品、 奢侈品的消费潜力巨大 。 规划背景 大苏州规划的实施，苏州市区的范围扩大，将会把吴江部分区域纳入进来，进一步拉近吴江与苏州市区的心理距离，对苏州市区客户向吴江流动带来促进作用。同里作为苏州市区客户向南流动的第一站，将会受益。 吴江产业发展规划将会对区域经济发展带来进一步发展空间，促使区域经济发展，将会带动区域收入水平进一步提高，为区域高端产品市场发展带来空间； 同里发展规划立足于其旅游产业，以旅游带动镇区经济的发展和收入水平的提高；良好的旅游发展规划，将人文、自然、生态相融合，使同里对外更具有吸引力，带来大量旅游、度假人口，为区域度假产品发展带来良好的发展前景。 政策背景 国家对低容积率用地供应的限制，对不同城市产生不同影响。如上海等高容积率城市的别墅将更加稀缺，别墅产品将更多的出现在混合型社区内；而像苏州等低容积率城市，别墅产品供应仍能得到保证。城市间别墅产品的供应不平衡现象将会促使较多的购买别墅产品客户由高容积率城市流向低容积率城市。 9.27新政的出台，对别墅产品的影响不可忽视，但相比公寓产品而言，别墅产品的影响相对较小。 市场篇目录 市场环境分析 项目客源寻找 项目资源分析 项目定位分析 项目分析 一、项目规模： 占地面积为632294平米 容积率为0.41 总建筑面积为259240.54平米 别墅建筑面积为近240000平米 二、产品规划： 联排产品： 面积180-220平米 ，200套，占总套数的24% 双拼产品： 面积230-260平米，42套，占总套数的5% 独栋产品： 面积220-260平米，228套，占总套数的29%；面积280-300平米，250套，占总套数的30%面积400-500平米，64套，占总套数的8% 面积大于800平米，35套，占总套数的4% 项目别墅规模大，产品以中小面积产品为主，强调产品的经济性 区域市场分析 一、市场表现 （表一） 物业名称 同里人家 满庭芳（新澳一期） 云水谣（新澳二期） 同里湖畔花园 同里湖山庄 同里花园 物业类别 独栋、联体 双拼、联体 双拼、联体 独栋、双拼 独栋 独栋 开盘时间 2003年起销售 07.8 前期推广阶段 05年起 05年 预约阶段 已推量体 113套（独8，联105） 46000㎡（148套） 14万㎡（联体为主 别墅9500㎡ 65000㎡ 42570㎡ （独31，双10） （独100，双40） （150套） 独栋9900元/㎡ 4900元/㎡ 预期联体6000-7000元/ 独栋：8000 独栋：10000 预计10000元/㎡左 均 价 ㎡ 联体6200元/㎡ 双拼：6500 双拼：7000 右 双拼8000元/㎡ 产品面积 独栋370-540 双300-340 双：300-470 独栋：273-345 独独：500-700 289-348 联体182-190 联180-195 联：250-270 双拼：230 双：350 独366-396万 双147-167万 预计 独栋：220万 独栋：500万 总290-350万/套左 产品总价 联体150-189万 （沿湖1000万以上） 联113-118万 联88-95.5万 双拼：150万 右 双拼240-376万 双拼：250万 销售状况 独：87.5%联：87% 100% —— 100% 87% 尚未开盘 购买目的 基本为自住，只有少部分 投资比例较大，在 —— 基本为自住 自住居多，投资和度假 —— 是有投资目的 60%左右 较少 主要芦墟镇金家坝、同里 吴江本地政府部门、 其预期客户主要是：同 开发商为同里镇上 主要以周边乡镇和吴江 从现场客户表现看， 事业单位工作人员、 里、盛泽、松陵、金家 企业，具有政府背 市区的区域客源为主， 本镇，还有部分松陵镇和 客户来源主要来自 客源状况 私营业主，部分苏 坝。吴江政府官员、私 景。其客源基本为 主要是区域内私营业主。 苏州市区客户。极少量