苏州中海国际社区营销策划报告汇报.docxVIP

中海国际社区营销策划报告 汇报 报告结构 第一部分 市场篇 第二部分 产品篇 第三部分 营销推广篇 先来看看市场是什么样的市场？ 第一部分 市场篇 一、市场综述 1、苏州市宏观经济运行情况 2、2007年苏州市区房地产市场综述 3、2007年园区房地产市场综述 4、房地产政策影响 二、竞争市场分析 1、苏州市宏观经济运行情况 考察一个地区的房地产市场，应当与这个地区的社会经济 状况联系起来。这些年，苏州的社会经济发展迅速，在全国大中城市中已经进入第一方阵，这是苏州房地产市场发展的大背景。 1、苏州市宏观经济运行情况 —— 数字会说话 亿 元  10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0  40.0% GDP（亿元） 增速 8662 35.0% 7599 6665 30.0% 5796 25.0% 4820 20.0% 4027 3450 15.0% 2802 1760 2080 10.0% 5.0% 0.0% 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2001-2010年苏州全市GDP及增速（2007后为预测值） 2003年以来，苏州的GDP每年增长速度均保持在15%以上，高位运行的经济可以带动购买力和购买欲的提升，最终将转化形成苏州房地产市场持续发展的基础。。 人均可支配收入（元） 人均消费支出（元） 35000 30000 29987 26538 25000 23485 22694 21260 20262 20000 18532 18091 14451 16276 13959 15000 12472.3 12361 9783 11163 9272 10000 5000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 苏州市在经济快速发展的同时，人民生活水平也得到稳步的提高，人均可支配收入和人均消费支出都呈稳定增长态势。2007年苏州市区城市居民人均可支配收入达21260元，再创新高。 近几年苏州市区城市居民人均可支配收入和人均消费支出年增幅保持在13%和12%左右， 基本与GDP增长速度保持一致。人均可支配收入的持续增长无疑成为房地产市场发展的有力支撑 1、苏州市宏观经济运行情况 —— 小结 GDP逐年快速增长，一方面催生了大批的私营企业主，新富人群逐年增长，改善性住房需求产生；另一方面提供了就业机会，吸引了大批外来人口，其中不乏高素质人才，这批人经过短时间的资本积累，便会产生购房需求，因此外来人口的刚性需求也在增长。 经济发展促使人均可支配收入增长，收入增长势必刺激购买欲，提升购买力，从而为房地产市场发展提供持久动力。 本项目处于园区湖东新城，园区作为苏州经济的桥头堡，无论是催生新富人群、吸引外来人口还是人均可支配收入的增长均有领先优势，本项目应当考虑如何在该大背景下展开营销推广工作。 第一部分 市场篇 一、市场综述 1、苏州市宏观经济运行情况 2、2007年苏州市区房地产市场综述 3、2007年园区房地产市场综述 4、房地产政策影响 二、竞争市场分析 2、2007年苏州市区房地产市场综述 —— 数字会说话 万平米  批准预售面积 预售面积 预售均价 1000 6390 900 5219 5054 800 4691 700 3614 600 696 500 579.4 400 500 300 300 413 200 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年  7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0  元/平米 2007年初至三季度，苏州市区商品住宅市场经历了爆发性增长，商品住宅的预量和预售均价涨幅均在20%以上，季度成交均价更是在三季度冲破7000元大关。 苏州市区2007年商品住宅预售近700万平方米，比上年增长20%；预售均价6390元平方米，比上年提升22%。 市场发展提速的原因除了需求的自然增长和前几年受压抑后的反弹因素外，轨道交通一号线、火车站改造等重大工程的规划变现以及股市高企和苏州洼地效应的显现是重要因素。 与2006年相比，2007年苏州商品住宅市场呈现量价齐涨的态势。 2、2007年苏州市区房地产市场综述 —— 小结 2007年苏州房地产市场总体呈上升趋势，10月宏观调控“刹车”，虽然市场经 历 了洗礼，但是苏州房地产市场的抗风险能力还算较强。总体来看，2007年的苏州房地产市场呈现以下一些特征： 淡季不淡：6、7月传统淡季市场销量仍保持旺盛，与2006年相比分别增长年相比分别增长 79%和50%。 价格直涨：房价基本没有进行周期性调整，一路上涨直达历史新高7434元