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成都商业地产市场特征 一、总述　　2004年，对成都房地产市场而言是变局迭出的一年，先是土地政策阳光化，接着银行信贷门槛抬高，政策和金融的双重规范象两只大手，重重地拧着房地产行业的水分。但同样的政策却出现了冰火两重天的局面。2004年住宅价格猛涨、销量大增，甚至一举消化了积年的空置住宅商品房，住宅类的开发商是春风得意。而商业地产市场就显得冷清而疲惫了，大放量没出现大热销，空置面积越来越高，供需矛盾日渐突出。2003年的竣工销售率为72.3%，2004年的竣工销售率低到了47.6%，仅从这组数据便可看到2004年的商业地产市场相比火热的住宅市场是在垂头丧气。　　从2001年商业地产需求的突然放量，到2002年商业地产的大面积竣工，以及2003年的空前发展，商业地产成为了众人垂涎的“奶酪”，却没想到在2004年商业地产成了难以消化的“冷糍粑”，这是继2003年“成都商业地产年”之后，商业地产市场所没有料想到的一场“变局”。　　2004年成都市区累计供应商业用房面积127.44 万平方米，同比增长32.63%，销售面积81.38万平方米，同比增长6.34%，这说明2004年成都商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软。2004年1-10月，市区商业用房供应过量34.98万平方米，1-11月供应过量40.55万平方米，而全年（1-12月）供应过量46.05万平方米，由此可见，成都市区的商业用房已经相对过剩，且由于供应过快，需求与供应之间的差距已经越来越大。　 　相对过剩的直接后果便是商业用房的空置面积不断上涨。2002年商业营业房的空置面积就达到历史新高41.18万平方米，接近当年商业营业房的销售面积。2003年商业营业房在建规模达到323.5万平方米，其空置更攀高到43.06万平方米。2004年空置面积更大幅增长了26.5%，达到了54.92万平方米。见下表 　　出现这一现象的主要原因是商业用房的投资开发增长过快造成的供应相对过剩。另外产品结构单一、同质化问题突出、市场定位不尽合理等也是造成市场疲软、开发资金积压等现象的因素，再加上政府的宏观调控和规划都不到位，导致低层次重复建设严重，恶性竞争影响到整个商业地产市场的发展。商业地产市场经过了2003 “商业地产年”的市场大热后，众多后续问题和矛盾渐渐暴露出来，也给2004年留下了难愈的顽痼。二、各商业楼盘详细状况2004年开盘及在售商业项目表 方位 楼盘名称 地理位置 建筑形态 规模（万平方米） 均价（元） 规划用途 城北 长久机电市场 交大路长久村 多层 6.8 6300 商业 大正市场 二环路北三段 多层 2.3 5000-24000 商业 荷花金池 北站东二路 多层 5.96 27000 商业 蓝光金荷花 北站东一路肖二巷 多层 14.16 37000 商业 万贯五金机电城 金牛区沙西跨线桥处 低层 3.3 33789(套内) 商业 亿家天下 二环路北三段 小高层 10 1F15800，2F7800，3F4400，4F2800 商业 城南 SOHO沸城 锦江科华北路 小高层 3.8 18000 商业 ZBOT-都市欣城 新南路 高层 2 20000 商业 华尔兹广场商业中心 人南立交桥侧 高层 1.8 3000-15500 商业 金钻时代 小天竺街 低层 1 4580-25800 商业 三九九峰汽配城 九兴大道蜀通宾馆附近 低层 不详 10万/套 商业 凯悦新城 一环路南一段17号 小高层 4.29 14800 底商 天府汇城 科华中路 多层 10 1F:10260-19800，2F:5460--9120 商业 好望角商业广场 武侯一环路南一段 多层 3.1 1F:14666 商业 中华商业广场 火车南站立交桥下 多层 2.5 11000 商业 西部汽车城 章灵路口 低层 不详 12000 商业 后街丽景 小天路 高层 2 13000 商业 中海培根走廊-格调吧世界 九眼桥望江路 高层 2.6 11000 商业 城西 金沙国际商城 青羊区苏坡乡清江4组 多层 12 5800起 商业 金沙时代城 二环路西二段 小高层 2.2 9000 商业 同辉国际-逸都城 二环路西一段 多层 8.73 5-12万/套 商业 汇龙湾 一环路北一段 独栋多层 5.8 -1层14000,1层23000,4-5F：4500-7000 商业 四海一家 二环路西二段蜀汉路口 3.13 7600 商业 城东 东方阳光 琉璃场 多层 2.4 5500 商业 东恒国际 东大街与一环路交汇处 高层 商业1.2 1F：16000,2F：8000 商业 钱江-铂金时代 青龙街 高层 10.46 1F:220002F:12000 商业+办公 新城市广场 西大街 高层 9 6800-30000 商