房地产相关基础知识.pptVIP

新思想 新技术 新服务 新价值 * 市场竞争 价格策略 广告策略 商品 产品 政经环境 销售执行 产品情况 基本属性：位置、交通、距离、环境、市政规划等； 公司资质：投资、设计、建设、销售等。 产品设计：规划设计、装潢配套、工程进度等。 单价、总价、付款方式、促销价格。。。 媒体广告、促销活动、公共关系。。。 组织构架、工作奖惩、人员水平、推广力度。。。 供需状况、竞争产品。。。 政治环境、经济因素、行政法规、国际状况。。。 房地产销售的主要决定因素 * 房地产价格的种类 作为房地产销售人员，要准确区分和理解以下几个价格概念： 1．房地产总价：是关于一宗房地产或一个单位房地产的总体价格。 房地产总价格不能表明房地产的价格水平。 2．房地产单位价格：是单位土地面积或单位房屋建筑面积的价格。 3．楼面价格：以建筑面积、使用面积、居住面积等为计价单位的价格。 4．均价：总价/建筑面积。 * 房地产价格的影响因素 房地产涉及的面很广，影响房地产价格的因素也很多。除了房地产在生产和流通中的因素之外，还有以下等因素的影响： 1．经济因素 影响房地产价格的经济因素主要是经济发展状况，储蓄、消费和投资的水平，财政收支等状况，特别是建筑材料价格的水平，建筑人工的费用，银行利率，房地产投资，以及房地产的供求等。 2．物理因素 主要是关于房地产自身的自然或物理的性质等因素。诸如位置、规模、景观资源、户型、配套设施、施工质量等。 3．环境因素 环境因素主要是指房地产周围环境的状况。如噪音、空气污染、清洁等。 * 房地产价格的影响因素 4．行政和政策因素 主要是影响房地产内价格的制度、政策、法规、行政措施等，如土地制度；城市规划、城市发展战略、土地利用规划、房地产价格政策、房地产税收政策等。 5．社会因素 社会因素主要是政治安定状况、社会治安程度、房地产运行的状况、城市化的水平、人口状况等。 6．心理因素 主要表现为购买或出售的心态、欣赏品味、时尚风气、接近名家心理状态、讲究门牌号码和土地号码的心态、讲究风水的心态、价值观的变化等。 * 房地产价格构成 目前房地产综合开发价格大体上包括： 1．征地补偿费； 2．拆迁安置补偿费； 3．土地开发费包括三通一平费、勘察设计费、拆迁征地管理费； 4．住宅建筑安装工程费； 5．附属工程费； 6．室外工程费； 7．公共老配套工程费； 8．环卫绿化工程费； 9．政府性收费及“四源”费，煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂； 10．土地出让金大市政费； 11．两税一费即营业税、城市建设维护税、教育附加费，管理费，利润。 * 引起房地产价格居高不下的主要原因 一 土地供应价格上升 二 政府行政性收费项目繁多。 三 市政公共设施由开发企业承担，增多企业成本 四 房地产开发企业税赋偏重 五 建材价格波动，带动建安成本提高 六 融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下等因素。 * 1.单元式住宅：单元式住宅，又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所采用。 单元式住宅的基本特点：（1）每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，一般为2－4户，大进深的每层可服务于5－8户，住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。（2）户内生活设施完善，即减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。（3）建筑面积较小，可以标准化生产，造价经济合理。（4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。单元式住宅一经建造使用，便被社会所接受，并推广到世界绝大多数国家和地区。 2.公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。 3.花园式住宅(别墅)：花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。 住宅建筑类型（按功能划分） * 4.跃层式住宅：内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大