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鸿顺花苑全案营销企划策划报告 核心内容 第一部分：市场篇 第二部分：业务篇 第三部分：企策篇 园区房产市场政策分析 1、“国六条”政策 背景：2005年国家宏观调控实施后，全国多数城市房价依然大幅度的上涨，并没有达到中央的调控目的。 2006年5月17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议。会议提出了促进房地产业健康发展的六条措施： ?重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房； ?进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，有区别地适度调整信贷政策；?合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；?进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发全过程监管；?规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场；?完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。 政策效果： ?这次调控政策，有利于房地产市场的健康发展，保证我国经济稳定运行； ?政策出台后，市场观望氛围浓厚，投资性购房大幅度下降； ?苏州商品房交易2006年6、7、8月份市场成交指标下降较多，市场反映明显； 2.“住房结构”调控细则 2006年7月13日，建设部正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(即165号文件)。 165号文件核心精神有三个： ?90平方米套型建筑面积指“单套住房的建筑面积”； ?套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发总 面积的70%以上； ?2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府因地制宜地确定需要调整的情况。 3.土地增值税收 国税总局规定从07年2月1日起土地增值税将从“预征”变为“清算”，向开发商开始征收30%-60%不等的土地增值税。并且江苏省将不再出台细则。 9.27新政 中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知 政策点评： ?本次调控的策略性强，可执行性强，具有垂直打击的精确性； ?新政出台的目的主要是银行控制信贷风险，剔除投资比例，未来投资的比例将大幅度的降低；?购买第二套住房贷款利率增加10%，按揭第二套住房的购房者的按揭成本将大幅度提高。 “9.27”新政影响 1.政策实施以后，市场成交量大副度下滑，下滑近50％，2008年2月，市场成交量下滑到谷底，整个房地产市场进去“冬歇期”； 2.在价格方面，整个市场呈现了有价无市的状况，个别楼盘出现了优惠打折的情况，入三月份开始，部分新开的楼盘都采取了相对低价入市的策略，以期达到快速去化； 3.目前，市场的观望气氛依然十分浓厚，虽然存在部分的刚性需求，但是因为政策影响纷纷推迟了购房计划； 总的来看，9.27政策对于房产市场的影响依然是巨大的，根据我司对市场的判断来看及往年的市场走势，如此氛围在5月份没有好转的话，08年的房地产市场将非常严峻。 车坊镇地理位置及面积人口 地理位置 车坊镇位于苏州城东南部15公里，东邻甪直镇，南与吴江市同里镇、屯村镇接壤，西傍郭巷镇，北靠苏州工业园区斜塘镇。整体区位处于园区的南面，虽离园区较近，但地理位置相对还是较偏。 隶属 2007年，原属吴中区管辖的车坊镇正式划为园区管理； 面积及人口 镇域总面积64平方公里，耕地面积7万亩，现总人口4.8万人，流动人口1~2万人。 车坊镇经济状况工业经济 出口贸易—— 目前，车坊镇形成了国内较大的蔺草培育、种植、加工、成品出口一条龙的生产基地，走上了产销一条龙、贸工农一体化道路。 农副产品—— 车坊镇农业基础良好，多种经营发达。水生经济作物，大棚蔬菜种植、水产品、畜禽养殖，全镇多种经营产值已达1.8亿元。 车坊具有优越的自然地理环境，航运业发达； 车坊现有各类工业企业120余家，外资企业20余家。 结论： 车纺镇经济发展速度平稳，工业企业以及外资企业的入驻，不断提高了镇区的经济发展速度。 市场微观分析 目前车坊镇没有在售商品房项目，市场处于空白点； 项目体量较小，入市没有竞争对手，销售压力较小。 我们从周边别墅和公寓市场作一下参考 园区别墅重点个案分析 项目名 开盘时间 形态 面积 价格（元/ M2） 总价（万元） 风格 称 （M2） 东岸绿 2004 双拼 260 8500（二手） 221 现代 洲半岛 玫瑰湾 2007.6 联排 220-250 13000 350-450万/套 西班牙皇家 双拼 15000 别墅 星岛仁 恒 08.4 联排 227-292 16800元/平米 400 现代中式风 （二期 格 ） 水墨江 2006.6 独栋 365-458 18000 650-820 南（一 新简约中式 联排 220-290 13000 286-377 期） 玫瑰湾 星岛仁恒 水墨江南 占地位置 金鸡湖东岸，北依 独墅湖西岸，三面环水， 独墅湖东 斜塘河岸 岛状