阜阳市颍上县南苑置业营销总纲.docxVIP

南苑天诺合作3周年. 你我更精 彩 2011年南苑置业营销总纲 2011年4月11日 报 告 结 构  P1 市场背景 项目现状 形象定位 核心策略 推盘节奏 工地包装 P2 市场背景 项目现状 形象定位 核心策略 推盘节奏 工地包装 P3 市场背景 2010年中国房地产行业的政策年，在这一年，各种政策狂轰炸， ， ， 的局面收场。 2011年1月26日，新“国八条”的闪电出台，这也预示了国家在今年将坚决深度调控房地产市场的决心。短时间内，全国各地方政府也积极响应，迅速颁布当地实施细则。以税收、信贷、供给、监管、限购（价）为主的五驾调控马车直撞楼市命门，房地产调控再次收紧，一、二线城市楼市成交瞬间降至冰点。 P4 市场背景 2011年新政的强化与突破 调控加强五个方面 税收  信贷 供给  监管 限购/限价 1.2011年2月上海、 重庆作为第一批房产税试点城市。 2.（国八条）个人 ， 收营业税。  1.2010年10月至今，央行4次加息。(加大 购房者的购房成本） 2.2010年至今,央行9次上调存款储备金。 （冻结楼市资金链） 3.部分商业银行首套房利率折扣取消，二套房利率为1.1倍基准利率。三套房停贷  1.2011年全国将开工建设一千万套保 障性住房。两会期间各省已经签订军令状，没有完成任 务将会严格实行问责制度。(对商品房进行有效分流） 2 .2011年全面增加土地有效供应。  1.房地产开发企业预售资金监管。 2、暂停违法违规企业发行股票、债券和新购置土地。  1.对房价上涨过快，房价过高的城市要 一定的时间内限定居民购房套数。截止目前一共有34座城市采取限购手段， 逆制房价过快增长。 2.国务院、住建部要求地方政府公布今年房价调控目标. P5 市场背景 种种迹象表明：政策高压下，2011年房地产市场可能遭遇巨寒。房价下调压力空前巨大，但回到09年年初全国疯狂降价的可能性较小。截止3月底一、二线城市成交惨淡，成交数据均为历史最低值（北京3月份成交直降40%,；杭州3月成交量创6年来新低。),大量投资客弃住投商。上半年回暖的可能性较小，下半年由刚性需求效应带动的成交回暖可能性较大，但也不排除出现楼市拐点的可能性。 P6 本土市场 颍上县房源储备量 城北版块 城南版块 产品种类 幢数 套数 产品种类 幢数 套数 多层 109幢 3236套 多层 11幢 396套 小高层 49幢 3287套 小高层 1幢 54套 高层 颍上县未来高层供应量高达5783套 22幢 2338套 高层 无 0套 超高层 1幢 104套 超高层 无 0套 小计 181幢 8965套 小计 12幢 450套 总计 颍上县目前市场商品房储备共计约9415套。 P7 本土市场 上诉表格可知，目前颍上房源储备量约有9415套，房源储备量十分充足，未来几年基本上不会存在供应量短缺（阶段性的新房源推出真空期还是会出现）。从表中我们可以看到，高层产品高达5783套（小高层、高层、超高层），占据总储备量的61.42%，未来的市场之争将会围绕高层产品展开。 P8 本土市场 春节阶段市场表现 由于2011春节的返乡潮，各大楼盘疯狂加推新房源，仅仅1月、2月整个颍上就有约1386套新房源进入市场销售。城北楼盘供应量占据绝对优势，城南版块由于各项目体量小，且工期较慢，供应量一直较少。天诺市调人员通过对各楼盘的走访统 ， 、 、 、 单身公寓等产品）。且目前剩余房源都存在一定的弊端，如面积大，楼层高等方面。 从春节阶段颍上市场的良好表现至少说明两个问题，第一个，颍上的购房需求还是很旺盛的，购买力也越来越强。第二个，国家宏观调控对于颍上本土购房者的影响还是很有限的。 P9 市场背景 项目现状 形象定位 核心策略 推盘节奏 工地包装 P10 项目现状 南苑·时代新城二期各批次销售情况 开盘时间 开盘楼号 开盘数量 开盘均价 剩余量 去化率 5月1日 28#、29#、31# 94套 2750元/㎡ 2套 97 .87% 6月5日 27#、30# 70套 2795元/㎡ 2套 97.14% 8月15日 25#、26# 70套 2912元/㎡ 2套 97.14% 10月1日 33#、34#、35# 105套 3200元/㎡ 1套 99.05% 12月18日 36#、37#、10# 136套 3650元/㎡ 53套 61.03% 2011年 38#、39# 59套 4077元/㎡ 16套 72.88% 1月22日 二期推出15幢房源，共计534套房源，去化458套，剩余76套，总去化率85. 77% 数据截止于2011年4月10日 P11 项目现状 南苑时代新城二期多层小高层各户型去化情况 A B2 B1 B3 D1 T1 E1 T2 25-39# （84) （9