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万XX成都项目 营销策略及2010年度执行方案 2010年8月 Marketing Blueprint 营销策略-提纲 【第一部分】认清目标 【第二部分】分析研判 【第三部分】策略制定【第四部分】执行计划 2 一、认清目标 3 ? 一、认清目标 （一），财务目标 1亿签约额 卖产品：2010年12月开盘到年底，半个月实现1亿签约额，时间紧、任务重。 红墙巷约306套住宅、450套公寓，势必完成住宅销售60套和公寓销售100套，方能完成目标。 4 ? 一、认清目标 （二），产品价值最大化 既要卖的快，需要在短时间内实现1亿签约目标又要卖的好，产品单价尽量的高 5 ? 一、认清目标 （三），品牌快速落地，营销工作有声有色 卖公司：品牌导入，确立万X一线开发商地位 红墙巷项目是万X在成都市场的开篇之作。其营销工作不仅肩负着现实的财务目标，而且承担着成都组团公司获取各方资源，赢得市场口碑，为后续项目蓄势铺垫的重担：即品牌落地。 6 如何启、转、承、合，面对当下的市场，对于我们的团队这是个挑战 7 二、分析研判 8 二、分析研判 分析研判  1、市场走势 2、城中市场 3、竞争态势 4、项目解读 5、客户研究 9 二、分析研判 1、市场走势 10 ? 二、分析研判1：市场走势 （一）政策走势: 政府降低房价的决心坚定，7月房价首次下降 ?房地产政策的调控，一般跟经济的走势呈反向关系，里面的逻辑大致是，经济不好时，房地产扶持成为复苏经济的重要杠杆，当经济向好时，房地产成为经济趋热、社会维稳的绊脚石，政府有点纠结。 ?自4月15日起的本轮针对商品住宅的房产调控，政府调低房价的决心坚决，预计何时“统计显示”的房价环比下降持续几个月，何时政策调控才会逐步取消。7月全国房价环比首次下降，接下来3-6个月非常关键。 Document number 11 ? 二、分析研判1：市场走势 （二）主城区住宅新房量价走势 2010年6月主城区住宅均价达到历史最高点，7月份首次下跌；成交量自4月起，一直呈现下跌趋势，7月成交量约32万平米，已是07年以来的历史最低点，历史最高点是210万平米。 2 0 0 9 .1 -2 0 1 0 .7 主城区商品住宅供求走势 万 ㎡ 2 5 0 2 0 0 1 5 0 1 0 0 5 0 0 09.1 09.2 09.3 09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.9 09.10 09.11 09.12 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 供应面积(万M2) 25.61 24.75 75.34 97.75 34.15 98.15 40.82 83.47 114.95 77.54 68.88 83.87 88.61 15.10 47.14 100.04 47.82 成交面积(万M2) 49.96 76.72 106.56 95.04 208.27 68.50 106.42 94.89 99.00 102.33 140.06 209.24 28.13 39.41 63.41 82.28 53.41 39.32 31.76 成交均价（元/㎡） 5296 5239 5407 5508 5712 5768 5884 5858 6280 6363 6474 6923 7225 7308 7400 7525 7932 7950 7878 供应面积(万M2) 成交面积(万M2) 成交均价（元/㎡）  元/㎡ 8 0 0 0 6 0 0 0 4 0 0 0 2 0 0 0 0 数据来源：CRIC ? 二、分析研判1：市场走势 （三）新政后主城区住宅新开盘项目 2010年4月15日-8月15日，主城区住宅共约38个项目新开盘，2009年同期开盘数量约32个 新政之后新开盘项目的销售率大都在50%以下，但品牌开发商、优势地段、优惠幅度较大的项目开盘热销，如果保利中心、华润二十四城等项目；优势地段、性价比较高、优惠力度较大的项目开盘销售也比较理想，如红星国际、大王钰城 2010年4月15日至8 15日新开盘项目统  2009.4.15-8.15主城区新开盘项目 2010.4.15-8.15主城区新开盘项目 城北 7 7 城东 9 9 城南 7 7 城西 7 7 城中 2 2 总计 32 32 数据来源：CRIC 新政后主城区住宅新开盘项目 开盘时 推出套数 签约认购 面积区间 销售报价 （元 项目名称 间 或推 区域 套数 优惠情况 （套） （㎡） /㎡） 案时间 （套） 花满庭 4.17 城北三 8号楼300余套 70 76-87 5800-7000 一次性付款优惠1%，开盘优惠5000-10000元/套 环内 华宇·蓉国 4.17 城南一 2号楼186套 120 85-114 1.2-