世联中国房地产项目都市商务楼宇经济专题研究报告.docxVIP

I 楼宇经济是以商务楼宇为载体，以现代服务业发展为核心，通过从事商务活动 而产生经济效益的一种经济活动方式。楼宇经济具有产业集聚、人才集聚、信息密 集、资金汇聚等一系列特点，在创税、吸引就业、树立城市形象与带动区域发展方面 有其突出作用。国际化大都市的崛起，既反映在城市空间扩张上，也反映在楼宇经济 形态的繁荣发展上，如单中心高强度模式的纽约、郊区商务中心模式的巴黎、轴线型 多中心模式的伦敦以及圈层式多中心模式的东京。世联认为，不同城市有不同的历史 机缘、自然环境与资源等背景条件，但推动楼宇经济发展的驱动力和内在规律是相似 的，这于我国城市规划、布局、控制楼宇经济发展可资借鉴。此外，“低碳商务区”还赋 予了楼宇经济新时代的特征。 世联地产顾问丛书编辑委员会 陈劲松 周晓华 梁兴安 张艾艾 林蔚 袁鸿昌 宋春生潘希艺 郑子丰 许谦 主要编撰人员 / 王萍 王维安 编审 / 王亚辉 甘霖 朱昊 版式设计 / 封面设计 / 蔡俊波 2011年6月第1版 170mm×242mm·10.5 印张 业务联系电话： 华东区域：021华南区域：0755华北区域：010西南区域：028山东区域：0531深圳世联地产顾问股份有限公司 II 序 不走寻常路 ——后城市化时代的特色楼宇经济 2010年，群居在深圳福田区国际商会中心、招商银行大厦、江苏大厦等 139栋高端写字楼里的总部企业，共实现增加值630亿元，占福田区GDP比重 达39％。这些写字楼中，年税收超10亿元的达7栋，超亿元的共50栋。这50栋 “亿元楼”占福田区两税收入的60%以上。另一方面，当前很多城市都在积极 建设地标，像是深圳的“京基100”，武汉的“华中第一高”等，这些都正是楼 宇经济的反映和体现。通过商务办公的集聚，企业的集聚，不断放大经济效 益，这就是楼宇经济所能带来的。 中国的城市化已经进入下半场。后城市化阶段的显著特征就是，借助便 捷的、网格化的交通网络，产业发生转移，人口加速流动，城市的功能以及城 市间分工也随之发生改变。这在当今的中国表现得最为明显。随着沪宁、京 沪、京广等一系列高铁的建成通车，中国的城市发展在全面提速的同时，又呈 III 现出多样化的趋势。部分一线大城市已经可以跟国际大都市媲美，有些城市则成为区域中心城市乃至地区中心城市。随着城市的地位提升，对办公商务的需求也大幅增加，由此催生了楼宇经济的发展空间。深圳故事就是最好的样本。 深圳最早是一座外贸城市，当时主要的经济贡献来自于贸易，那时罗湖是深圳的中心；到第二阶段，深圳开始以科技产业为主，加上部分服务经济，于是产生了福田中心区；下阶段深圳将主要以创新科技产业和服务经济为主，新的中心区——前海呼之欲出。相似的例子还有重庆。重庆最早是一个港口城市，后来引入IT等大量产业，产生了商务办公需求。深圳和重庆的故事，将会在中国其他城市不断上演。 我们需要注意的是，楼宇经济并不等于CBD。它不但在规模上可大可小，在类型上也可千差万别。不同城市可以依托各自的产业和区位优势，培育发展不同的楼宇经济。上海和北京是以总部经济为基础的楼宇经济，香港则是以金融服务为核心的楼宇经济。这些都是典型的国际大都市的楼宇经济类型。但不同城市的发展状况和定位，决定了其楼宇经济的发展模式也会有所不同。像是海南，是中国的国际旅游岛，可以免税经济、旅游产业为基础，发展自己的商务办公和楼宇经济。西安、沈阳可以利用自己独特的区位优势，以所在整个地区为基础发展楼宇经济。此外还有产业复合型的楼宇经济，比如大连，在以软件业为支撑的同时，结合航运物流产业，发展楼宇经济。国际上已有成功的案例。法国南部地中海沿岸的滨海阿尔卑斯省（Alpes-Maritimes）多年来一直以旅游业为生，经济活动单一。索菲亚科技园（Sophia Antipolis）的建立改变了这种状况。延绵的“蓝色海岸”不仅吸引了大量游客，还聚集了来自全球60多个国家的1300家高科技机构和研发型企业，拥有科技人员3万多名,带动了 IV 电子信息、精细化工、生命科学、环保和新能源等产业的发展，成为一座旅游 业与高科技产业复合的新型城市。 中国的城市化发展是丰富多彩的，形成了不同的结构和梯级。同样地，中 国楼宇经济的发展也会相应有很多模式和类型，这是中国的一个特色。每个 城市都应根据自己的产业和城市地位来确定自己楼宇经济的集聚点。 世联地产董事总经理 周晓华 2011年6月 V 1 2 2 3 4 5 7 9 9 10 10 13 14 15 16 16 17 17  序 不走寻常路 ——后城市化时代的特色楼宇经济 第一章 引税新经济 1.1 为何偏爱发展楼宇经济 1.1.1 从“亿元楼”到垂直印