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物业管理体制存在的问题及其对策
陈士哲
物业管理在我国作为一种新兴产业,是社会主义市场经济条件下住房制度改革的重要组成部分。自从1994年以来,新建小区普遍实行物业管理新体制,迄今,物业管理在推进住房商品化、优化居住环境、改善城市社区管理等方面发挥了重要作用。然而,随着物业管理服务范围的扩大,物业纠纷日益突出,特别是从中暴露出的物业管理体制的深层次问题日趋明显,影响了业主的正常生活,妨碍了和谐社会的建设。
从目前的情况看,物业纠纷主要来自两个方面:一方面,因业主不交物业费,而被物业起诉的。思明区法院立案庭统计数据表明,该院2006年上半年受理的物业纠纷案高达184起,其中大部分都是因物业费问题被成批当作被告的情况。另一方面,因物业服务的质量等问题,业主普遍存在对物业公司不满意的情况。2006年中央电视台曾对北京的上百个小区共5000位业主做过问卷调查,高达73%的业主对物业公司表示不满意。物业公司或保安与业主发生口角、冲突的例子更是屡见不鲜。
物业管理体制存在的问题
1、物业管理体制混乱
不同住宅区的管理机构虽然都叫“物业管理”,但在具体的制度设计、运作机制上存在很大差别,目前共有以下几种管理模式:
(1)以开发商所派生的物业管理公司为主体的管理体制。开发商组织的物业管理公司通常是开发商的子公司或分公司,与开发商有着或多或少的联系,这类“谁建设、谁管理”的物业管理体制在新建住宅小区内占有较大比重。
(2)以房产管理部门及其转制的物业管理公司为主体的管理体制。随着房改制度的不断深入和完善,日前,这种情况已较少出现。
(3)原企事业单位内部成立的物业管理部门。一般配有本单位的专职人员进行管理,这种模式更多的是采取行政手段进行管理。
(4)以政府社区管理为主体的管理体制。一些旧住宅区,仍保留由街道办组织的如小区管委会进行管理,有的则直接由居民委员会进行管理。
(5)专业物业管理为主体的管理体制。目前已有部分住宅小区过渡到这种管理体制。这种管理体制以业主为主体,成立业主委员会,由业主委员会招聘或招标物业管理公司对小区进行管理。
2、物业管理部门权责不明
由于物业管理体制混乱,导致了不同的职能部门权责不明,出现了多头管理或是管理真空的局面。
(1)业主委员会组建困难,未能真正发挥作用。按照《物业管理条例》规定,全体业主组成的业主大会是小区物业管理的决策主体,业主大会的执行机构是业主委员会。物业公司必须按照业主大会的决议开展工作,由业主委员会负责监督。但在实际的小区管理中,部分业主委员会运作不规范,业主委员会能真正发挥作用的少之又少,甚至有些小区根本就没有业主委员会。据有关部门统计,即使在北京,仍有超过85%的实施物业管理小区没有成立业主委员会,致使多数业主的合法权益得不到保障。
(2)建设行政主管部门、房地产行政管理部门和地方政府属地管理的职责不清。小区物业管理是以建设行政主管部门为主,还是房地产行政管理部门、政府、街道办事处管理为主,各部门的职责如何界定,权限如何划分等问题始终没有很好地解决,导致有的地方对物业管理领导权的争夺越演越烈,矛盾激化。
3、物业管理服务定位不清
物业管理既是一个管理过程,更是一种强化服务意识的过程。物业管理的对象是物,包括楼盘、设备、设施、场地等等;而服务对象是人,受雇于业主、服务于业主。但目前很多物业公司其服务定位不清,管理方式缺乏人性化,物业管理机构为业主服务的意识十分淡薄,导致了工作简单粗暴,服务质量低下,甚至纠纷不断。
物业管理体制出现问题的原因分析
造成物业管理领域矛盾的原因是多种多样的,可以总结为以下两个方面:
1、从制度层面进行分析
目前,我国的物业管理模式虽然大多接受了社会化、市场化、专业化的管理理念,但从经济学角度看,这种物业管理体制的变化更多的是强制性制度变迁的产物,意味着它是由政府发布行政命令或是制定政策法规而倡导实现的制度改革,而不是由市场机制自发形成的制度变革。这种由政府推动的物业管理制度变迁,由于经验不足、法律法规不完善等原因,致使物业管理制度出现了利益关系的失衡,形成了一种极不对称的关系:一方是具有强大资源优势的物业管理公司,另一方是分散的业主,双方由于力量不均衡、信息渠道不畅通,弱势一方很容易受到强势一方的左右,易引发各类纠纷。
物业管理在短短的二十年间在我国迅速发展,是得益于政府部门对制度转型所做出的举措。但在社区制度变迁过程中,也不可避免地出现了“路径依赖”的特征,不同类型的物业管理机构发展参差不齐,特别是一些遵循传统做法的物业公司,其经营理念、运作模式与现代的“物业管理”相去甚远,导致在物业管理过程中出现各类问题。
2、从操作层面上进行分析
(1)法制建设落后,法规不完善
虽然,我国已经颁布了《物业管理实施办法》及地方性法规等相关条款,对物业管
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