房地产开发报建流程介绍.pptxVIP

项目总经理必备基础知识课件（一）——房地产开发报建流程1 引子报建工作是什么？去政府那边跑跑腿、办办手续？和机关办事人员胡吃海喝、搞关系、拍马屁、套近乎？联系企业内部各业务部门和外部各政府部门，处理人际关系？……报建工作的合理化依据：《中华人民共和国行政许可法》第十二条 下列事项可以设定行政许可：（一）直接涉及国家安全、公共安全、经济宏观调控、生态环境保护以及直接关系人身健康、生命财产安全等特定活动，需要按照法定条件予以批准的事项；（二）有限自然资源开发利用、公共资源配置以及直接关系公共利益的特定行业的市场准入等，需要赋予特定权利的事项；（三）提供公众服务并且直接关系公共利益的职业、行业，需要确定具备特殊信誉、特殊条件或者特殊技能等资格、资质的事项；（四）直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全的重要设备、设施、产品、物品，需要按照技术标准、技术规范，通过检验、检测、检疫等方式进行审定的事项；（五）企业或者其他组织的设立等，需要确定主体资格的事项；（六）法律、行政法规规定可以设定行政许可的其他事项。报建工作是政府对于房地产企业的开发行为进行审批并授予行政许可的过程。上海市规划和国土资源管理局上海市住房和城乡管理委员会上海市发改委区建管委区规土局上海市民防办公室上海市环境保护局市容环境质量监督管理中心在上海市办理《施工许可证》需要哪些资料？1、《上海市建筑工程施工许可申请表》2、建设用地批准书或房地产权证（原件、复印件）3、建设工程规划许可证（原件、复印件）4、建设资金已经落实的证明材料：建设单位支付给施工总包企业的不少于建筑工程合同价10%预付款的银行入帐凭证（原件、复印件）《建设资金已落实及无拖欠工程款承诺书》政府投资工程按财政部门支付要求落实资金的凭证。5、《上海市建筑工程质量安全措施现场审核表》6、《施工场地已经基本具备施工条件的承诺书》7、法律、法规、规章规定的其他文件。上海市建筑工程质量安全措施现场审核表中包含的需要办理的隐含内容一，施工现场人员1、现场建设、监理，施工总包及涉及分包等单位已建立项目管理机构;涉及的合同已按规定报送；2、建设单位项目负责人，施工单位项目负责人，项目技术负责人，质量员，安全员，监理单位总监,专业监理工程师，专职安全监管员等关键岗位人员已到岗,并完成实名制登记.二，质量安全保障措施1、具备满足施工需要的施工图纸;相应的质量安全责任制已建立；2、施工组织设计编制符合相关标准，规范的规定，并通过审批。其中，按照规定应进行专家论证的专项方案，已通过专家论证。3、监理规划和相关监理细则按规定已制定并通过审批。三，施工基本条件1、现场供排水，施工用电，临时设施和施工道理等施工，生活配套条件已具备；2、施工场地内需要保护的高压线，树木等，已采取安全保护措施，需拆迁的建筑物已拆除。3、对因施工活动可能毗邻建（构）建筑，设施和重要管线造成影响的，或在轨道交通保护区内的，已制定安全防护措施或方案。四，未发现违法开工及其他违反相关法律法规规定的行为，或违法行为已经得到处置。完成施工单位与监理单位招标完成临水、临排、临电申请法律、法规、规章规定的其他文件？《上海市建筑垃圾和工程渣土处置管理规定》（市府50号令）第十五条 （处置申报）建设单位应当在办理工程施工或者建筑物、构筑物拆除施工安全质量监督手续前，向工程所在地的区（县）绿化市容行政管理部门申请核发建筑垃圾和工程渣土处置证。需要办理《渣土证》《建设项目环境保护管理条例》（国务院253号令）第九条 依法应当编制环境影响报告书、环境影响报告表的建设项目，建设单位应当在开工建设前将环境影响报告书、环境影响报告表报有审批权的环境保护行政主管部门审批；建设项目的环境影响评价文件未依法经审批部门审查或者审查后未予批准的，建设单位不得开工建设。需要完成环评审批勘察/设计中标通知书设计施工图立项批复方案审批初步设计审批总体设计意见征询施工图审查用地批准书办理方案批复初步设计批复总体设计征询意见施工图审查备案证书用地批准书建设用地规划许可证办理施工许可证办理缴纳土地出让金发改委备案参与土拍建设工程规划许可证办理建设用地规划许可证施工许可证立项批复土地合同建设工程规划许可证监理招标勘察招标现场勘察设计招标报建监理中标通知书勘察中标通知书勘察设计报告设计中标通知书施工招标设计施工图施工中标通知书2 概念解析土地土地拍卖图纸审图施工条件承建商招标施工许可施工准备施工管控规划管控住宅商业注一：我国《土地管理法》中将土地分为国有土地与集体所有土地两种。注二：城市用地分类与规划建设用地标准中又根据开发性质对土地进行了进一步划分。招标召集有资质的土地使用者，在一定期限，通过上报土地用途 土地使用出让金等材料，并在一定时间内公开开标，来获得土地的使用权。拍卖土地所有者（政府）在一定的时间