物业管理的风险与规避.pptVIP

* 3）企业获取风险/危险源信息的一些方法： ◆ 法律、法规要求； ◆ 生产活动的观测； ◆ 企业间的水平对比； ◆ 访问和调查； ◆ 安全巡视和检查； ◆ 事件、案例讲评； ◆ 检测和评价有害的暴露； ◆ 工作流程和工艺过程分析。 * 2、风险评价的理论方法 ▲定义：是对系统安全程度/危险程度的客观评价，它通过对 系统中存在的危险源及其控制措施的评价，客观地描述系统 的安全/危险程度，从而确定对危险源采取的措施。 ▲ 评价方法： 基于可接受风险界定的准则； 定性评价 应用法规、标准等进行对比，判断危险源的风险程 度/安全程度。 相对风险评价 定量评价 概率风险评价 * （四）物业服务企业防范风险的措施 1、要学习和掌握物业管理及其相关的法律法规。 ——通过法律法规的学习和研究，特别要明白，在物业管理 可能出现的风险中，物业管理企业可能有那些过错责任？怎 样来避免这些过错责任？ ★ 这里要特别强调法律法规的一些重要规定： ——2009年最高人民法院制定的 “两个司法解释”，即： 《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释》如： * 第一个司法解释的第十三条规定： 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资 料的，人民法院应予支持： （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业 主委员会的决定及会议记录； （三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况； （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情 况； （五）其它应当向业主公开的情况和资料。 第二个司法解释的第三条规定： 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约 定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养 护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、 采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支 持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则， 应当认定为物业服务合同的组成部分。 * * 《物业管理条例》第三十六条规定： “物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主 人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责 任。” 住建部2010年10月发布的《物业承接查验办法》第三十九 规定： “物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部 位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应 当承担相应的赔偿责任。” * 2、要从签订物业服务合同的源头上进行把关。 ——《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应 当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企 业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全 受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”以及第二个 “司法解释”第三条规定，这些规定明确告诉我们，物业管 理企业是否有过错要承担相应的法律责任，主要看物业服务 合同的约定。 * 3、要完善企业的管理制度，规范服务程序，建立 突发事件的紧急预案。 —— 这项工作是企业防范风险的根本举措。 从物业管理企业承担法律责任的所有案件看，都是由于 物业管理企业的制度不完善，服务程序不规范，执行过程有 疏漏造成的。 * 4、加强物业管理从业人员的业务训练，提高从业 人员的防范风险的意识和业务能力。 ——这一项工作是长期的，又是企业抵御风险的根本保证。 * 5、加强风险的预见性，积极采取风险防范和免责 的措施。 —— 例如加强记录，包括文字记录、录像记录、照片等；注 意设置警示告知标志等； * —— 对于劝阻业主违规事项，需要书面告知或向有关行政部 门报告的，一要及时，二要留下书面证据，等等。 * 6、实施物业管理企业的风险投保机制，减少企业 的风险。 俗话说：“常在河边走，哪有不湿鞋” “百密必有一疏” 风险投保的作用： —— 以小博大； —— 转移风险；