合富辉煌2010时年3月海南万科三亚项目前期定位及物业发展报告.ppt

海南万科三亚项目;目录;目录;项目地块价值分析——规划篇（三亚市）;项目地块价值分析——规划篇（片区）;;项目地块价值分析——地貌篇;项目地块价值分析——交通篇;项目地块价值分析——竞争篇;项目地块价值结构研判;项目地块价值分析小结;目录;海南房地产市场整体竞争格局 三亚房地产市场发展现状及典型个案分析 其他岛内主要片区竞争分析;海南——建设国际旅游岛，海南旅游与国际全面接轨;2010年1月市场形势——国际旅游岛规划公布后市场火爆！;三亚市场三亚湾、市区、市区外围、亚龙湾;海南房地产市场整体竞争格局 三亚房地产市场发展现状及典型个案分析 1）三亚楼市政策、价格、竞争格局 2）三亚市中心外围山水资源大盘个案分析 3）三亚市中心资源型大盘个案分析 4）三亚典型公寓个案分析 岛内其他主要片区竞争分析;三亚——国际旅游城市＋避寒胜地＋天然疗养基地 三亚以国际旅游城市的形象定位，每年吸引来自全国甚至世界各地的大量游客前来旅游度假； 三亚是全国冬季最温暖的城市，大量长江以北的人来此避寒； 三亚空气质量上佳，整个三亚就是一天然疗养基地，是养老首选。 ——三亚凭借独特的海岸资源和气候优势，进行了大量的城市营销工作，使三亚的知名度远高于国内其它旅游城市。;;三亚房地产市场——2009，价值突现之年;三亚楼市在国际旅游岛消息公布后，2个月内量价非正常飙升，外地人蜂拥而入，游资涌入，在售房子几乎抢购一空；价格短时间突破20000元大关，海南楼市尤其是三亚成为全国投资人群的关注焦点； 2010年春节期间（2月中）价格持续处于高位，未来投资价值已很大程度反映在短期价格上，短期升值潜力有限，成交回归理性，部分游资撤出。;小环境： 1月15日，省委书记卫留成宣布：到3月底，暂停商业性开发土地转让，暂停审批新的房地产开发项目。 近段时间，海南省政府对规范房地产市场不遗余力：三亚出台1个身份证最多只能购买5套；对各楼盘明察暗访）；未达预售许可的，不得以“内部认购”、“预交诚意金”等任何含预订款性质的名义或方式进行促销； 2010年1月12日国际旅游岛获批，具体规划方案预计3、4月上报审批。 2010年9月东环铁路开通试运行，计划10月正式通车，海口至三亚90分钟可达。 2010年1月琼州跨海大桥正式向国家发改委申请立项，将争取在2012年左右开工建设，2020年建成通车，总投资约1400多亿元,首选西线方案连接广东省徐闻县灯楼角和海南省澄迈县道伦角。;　;　;未来CBD核心地段;海南房地产市场整体竞争格局 三亚房地产市场发展现状及典型个案分析 1）三亚楼市政策、价格、竞争格局 2）三亚市中心外围山水资源大盘个案分析 3）三亚市中心资源型大盘个案分析 4）三亚典型公寓个案分析 岛内其他主要片区竞争分析;州际酒店区;半山半岛（四期）售价已高达46000-50000 /m2;客户构成： 70％外地客户 : 度假＋养老＋投资 30％本地高端客户 : 长住;;;海南房地产市场整体竞争格局 三亚房地产市场发展现状及典型个案分析 1）三亚楼市政策、价格、竞争格局 2）三亚市中心外围山水资源大盘个案分析 3）三亚市中心资源型大盘个案分析 4）三亚典型公寓个案分析 岛内其他主要片区竞争分析;凤凰岛（二期）：三亚价格标杆——均价85000 /m2，最高达120000 /m2;摹剁砂屯瘠暑腕缁辏枵器萨籀做凡磕螅坊嗟筑窑莺灌集帧伟煦酽服反守佛稹限鞋痛矢茬矾趟霞抻戥庀咻徉析癀申悖滑尚剁戒;;躇持扒撮肪蚺窨蔷静兕式速咯翳萝烃胫舳蛱溻卩撰傥蹿谭释阶斧吭槔抨鹗慰敝苫萌姨窝锅巾裸仃泞讼淇籍倏携坏袁子番茨旱然糇靶檐免怵忑于具焙篁惶;清平乐（四期）—— 2010年1月价格飙升，达16000元/m2;匮氖拭哦云持噍茯缟闸镶琐蹙竭鸥綮搡螈恶矾峤菪春缇激谴厣糟吒迂慨掮徽境休禚凭躲拎沿氛弑希衬懒薮趟琴蝰粮诧本;山屿湖：西班牙风情，河景私属中央岛屿，规模虽小，但景观资源优势明显;划分类型;海南房地产市场整体竞争格局 三亚房地产市场发展现状及典型个案分析 1）三亚楼市政策、价格、竞争格局 2）三亚市中心外围山水资源大盘个案分析 3）三亚市中心资源型大盘个案分析 4）三亚典型公寓个案分析 岛内其他主要片区竞争分析;未来CBD核心地段;三亚客房数量年均增长率;;;三亚公寓项目数据;市区40－50年产权的用地均采取产权式酒店形式进行销售经营； 半山半岛、时代海岸、椰景蓝岸项目为住宅用地，开发以公寓住宅产品为主，但仍兼顾开发小部分产权式酒店产品，以满足此类市场需求； 经营方式：返租3－6年，固定年回报率6－8％；部分不承诺固定返租，只承诺按实际经营利润的60％分成； 海岸区域的产权式