策源年上海浦东星河湾豪宅项目二期发展建议年前期策划.docx

谨呈：宏宇房产集团 呈递：策源地产（2011年1月） 上海浦东星河湾二期发展建议 浦东星河湾一期已经成为创新版块价值的标杆 吸纳了以上海及长三角为主的高端客户，载誉无数 闵行星河湾的开盘，将星河湾的品牌影响力进一步推高 但两次核爆已经影响客源的充沛性 策源认为，浦东星河湾处于上海这样一个中国最具国际化影响力的城市理应海纳全国乃至全球的商界精英 复星策源将在地域、层级等方面的客源补充以及推动社交生活平台升级的资源扩容为浦东星河湾倾情奉献 报告框架 Part 1 整体市场 市场在经济环境、政策调控、货币环境的博弈中前行 Part 2 板块市场 热点轮动，浦东领跑后世博时代 Part 3 高端市场 硬件驱动时代向生活价值的软件驱动时代演变 Part 4 高端案例 一线江景、历史文脉、CBD地段、中心城区再造 Part 5 客群研究 全球眼光国际标准，从露富到显贵的转变  Part 6 品牌发展 共享互动基础上的差异发展 Part 7 产品发展 星河湾与策源资源互动的双擎发展 Part 8 风险与机会 政策严控与后世博时代价值增长 Part 9 销售策略 准备工作前置，多方案多预案切入最佳点 Part 10 推广策略 立方营销，七彩生活全景植入 Part 1 整体市场 政策缩量市场拉价，高端市场稳步增长 2006-2010年上海整体量价走势分析 3000 32% 0.4 34% 0. 35 2000 0.3 2010年整体市场受到政策调控作用力 0.25 的影响成交面积同比减少45%，但成交 1000 9% 16% 0.1 0.15 金额仍达到2007-2009年的平均水平 0 0 0.05 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 成交金额(亿元) 1559.47 2124.76 1226.65 2855.81 2109.66 成交面积(万m2) 1615.14 2012.78 877.89 1763.57 972.25 均价增长率（%） 9% 32% 16% 34% 成交金额(亿元) 成交面积(万m2) 均价增长率（%） 2009-2010年销售均价4万以上居住类物业去化金额统计表 310 60 5 4 3 0 5 .3 300 50 4 3 2010年成交单价4万元以上的高端市场 290 40 销售面积同比增长25.5%，销售金额增长 280 30 270 20 16.5%。 2 6 1 . 260 10 250 240 0 09年 10年 单位：单万位方：亿元 大平层产品大行其道，市场份额稳步增长 08-10年150㎡以上舒适型公寓占比变化趋势 2 0 1 0 年 9.7% 10.2% 19.1% 200㎡以上占比变化趋势 250㎡以上占比变化趋势 300㎡以上占比变化趋势 2 0 0 9 年 5.3% 9.7% 19.8% 2 0 0 8 年 5% 8% 15.9% 0 2 0 0 4 0 0 6 0 0 8 0 0 1 0 0 0 1 2 0 0 1 4 0 0 1 6 0 0 1 8 0 0 全部成交量 2 0 0 以上户型成交量 2 5 0 以上户型成交量 3 0 0 以上户型成交量 2010 250 30 250㎡以上成交月均12.2万方 20 10 0 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 10.11 10.12 成交量 9.56 3.59 7.25 12.97 4.52 4.34 2.65 5.37 10.08 14.35 8.58 15.93  2010年300㎡以上舒适型商品公寓成交走势 30 300㎡以上成交月均7万方 20 10 0 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 10.11 10.12 成交量 5.26 1.64 4.39 7.49 2.5 2.76 1.28 2.96 5.98 8.78 5.26 8.46 9月起全市：250㎡以上产品成交爆发，月均近12万方 9月起全市：300㎡以上产品成交爆发，月均近7万方 调控频次、力度、精准性不断增强，时间窗口进一步变窄 量跌价稳 观望阶段 价格小幅波动 价 保持坚挺态势 量 新政出台，市场观望成交量急剧下跌 4.15新政  量升价稳 量价齐跌 局部回暖 降价阶段 市场观望情 绪减弱 量长期处于低位 开发商降价回款 市场看空者 继续观望 9.29新政  量价齐升 逐渐回暖 成交量回升 价格上涨 政策与市场的双重 规范下价格平稳， 成交量增速减小 CPI通胀预期GDP整体态势 需求小幅释放 价格下降到部分客户 的预期成交量回暖 市场在经济环境、金融政策和货币政策的博弈中前行 “国四条” “