翠屏国际·凤凰水城南岸市场研究amp;营销推广提案.docx

上海中瑞房地产经纪有限公司 Shanghai Chongrui Real Estate Consulting Co. Ltd 翠屏国际·凤凰水城城南南岸岸市场研究营销推广广提提案案年33月月 第一篇：市场分析研究 报告架构 1 项目认知项目认知 2 市场环境解读市场环境解读 3 机会挖掘机会挖掘  直接竞争环境解读直接竞争环境解读 间接竞争环境解读间接竞争环境解读 宏观机会挖掘宏观机会挖掘 客户机会挖掘客户机会挖掘 1 项目认知项目认知  城市认知 城市认知 项目认知 项目认知 三亚为著名的热带滨海旅游城市，得天独厚的地理位置和气候条件使其成为旅游度假胜地 城市认知 三亚位于中国最南端，北纬18度，全年长夏无冬，以热带海洋为主题的旅游资源丰富； “中国只有一个三亚”，得天独厚的地理位置和气候条件，每年吸引全国各地乃至世界各地 的旅游者； 三亚 ? 随着世界小姐选美 等活动的召开，旅 游区建设的完善， 城市旅游档次和形 象不断提升； ? 2009年旅游人数超 过669万人次，三亚 已经成为著名的旅 游度假胜地 项目认知 区位  项目地处三亚城市中心边缘，市区主干道解放路、河东路、凤凰路在项目四周交汇，通达性较好 项目所在地处于城市中心区的边缘地带，属于老城区拓展区域； 项目区域为新老市区主要干道河东路、解放路、凤凰路交汇地带，通达性较好；  解放路 三 亚 湾  凤凰路 城 市 拓 展 河东路 区 老城区 地块优势条件 弱势因素  地块解析小结——项目具备开发旅游地产条件，但是存在一些不利的限制要素 1.区域成熟 ?处于城市中心区和旅游度假区交汇地带，市政配套齐备； 2.交通条件便利 ?处于解放路、河东路、凤凰路交汇处，交通便利； 3.良好的自然环境 ?三亚河纵贯小区，一线河景； 4.规模大、产品线丰富 ?百万平米大盘，产品组合丰富多样，具备持续打造楼盘品牌的条件； 1.海景资源不足； ?处于二、三线海景区域，海景资源相对缺乏； 2.距各景区位置相对较远 ?除三亚湾外，距三亚其他主要景区距离较远，难以直接承接已成型旅游资源 ； 项目属性界定：在旅游地产成熟城市中的市中心区域内，具有一定景观资源的旅游地产开发超级大盘 项目属性 项目属性界定： 旅游地产成熟城市 区域成熟度高 具有优质景观资源  属性界定 描述 诠释 ? 地处三亚 ? 三亚是我国唯一热带城市，冬季气候温 ? 区域内旅游地 暖、风景怡人,为滨海旅游度假胜地； 大环境 产市场成熟 ? 三亚旅游地产市场已经趋向成熟，每年 有大批外地度假客户来到三亚购买度假 房产 ? 交通便利 ? 处于城市中心区和新兴区域的衔接地带 区域 ? 仍属大市区范 ，仍属市区范畴； 畴 ? 交通极为便利； 资源 ? 一线河景 ? 三亚河贯穿项目，一线河景； ? 局部非一线海 ? 高层中南侧局部有一定非一线海景； 景 项目特征要点：市中心区，非一线海景 2 市场环境解读市场环境解读  直接竞争环境解读直接竞争环境解读 标杆个案解读标杆个案解读 各板块产品总结——市区内产品以公寓为主，别墅产品多集中在三亚湾片区 市场格局 公寓：30000-40000 产权式酒店：35000- 70000 别墅：40000-70000  三 市 湾 区 片 区 公寓：23000-29000 产权式酒店：26000-29000 别墅：50000-70000（报 价） 市区个案主要分布在三亚河、临春河沿线 主要个案分布 2 1 嶺海 2 华庭天下 11 12 3 揽海听涛 13 4 昌达山水天域 14 5 天泽湖畔 6 卓达东方巴哈马 7 山屿湖 8 汇丰国际度假公寓 9 鸿洲时代海岸 10 三亚山水国际 11 鲁能三亚湾新城 市区个案 12 美丽新海岸 13 金中海蓝钻 三亚湾个案 克拉码头 15 三亚湾海居 别墅个案 三亚海岸名都 东和中央海岸 半山半岛中央海景大道  3 5 7 1 6 4 15 16 8 17 10 9 18 针对本项目未来推案公寓产品市中心区、非一线海景的自身条件，确立当前直接对比样本个案 竞争个案样本选取 项目名称 位置 资源占用 嶺海 市中心区 非一线海景 华庭天下 非市中心区 非一线海景 揽海听涛 非市中心区 非一线海景 昌达山水天域 市中心区 非一线海景 天泽湖畔 非市中心区 非一线海景 卓达东方巴哈马 非市中心区 非一线海景 山屿湖 非市中心区 非一线海景 汇丰国际度假公寓 非市中心区 非一线海景 鸿洲时代海岸 市中心区 非一线海景 三亚山水国际 非市中心区 非一线海景 鲁能三亚湾新城 非市中心区 一线海景 金中海蓝钻 非市中心区 一线海景 克拉码头 非市中心区 一线海景 三亚湾海居 非市中心区 一线海景 三亚海岸名都 市中心区 一线海景 东