策源_无锡保利达广场豪宅项目营销策划方案.docx

PART1 市场篇 御城 目标之上，认识市场 【目标 关系 问题 核心策略】 核心目标 实现9000元/平米以上的住宅单价 成为无锡豪宅的新标杆 认知一：项目与城市的关系 无锡06年人口与收入状况 常州 无锡 苏州 上海 全市人口 348.9万 447.19万 590.97万 1352.39万 市区人口 223.57万 216.87万 城市居民人均可支 12867 13588 12361 16683 配收入（元） ? ， ，2005－2010 增长期，预计2010年常住人口将达到672万规模； ?06年无锡城市居民人均可支配收入为13588元，仅次于上海明显高于苏州。 无锡04－06年人均GDP 无锡GDP GDP (亿元) 人均GDP（元） 2006年 3082 66503 2005年 2805 61942 2004年 2350 52825 与全国GDP每年8%的比较来看，无锡的经济总量增长速度远超全国水平，并且随着与无锡进一步参与全球合作分工，高新技术的经济贡献比例将增大，届时也意味着人均GDP将迎来又一轮快速发展阶段。 房地产市场整体状况： 06年无锡商品房开发投资完成202.07亿元，同比上涨22.26%。房地产施工面积1611.38平方米，其中住宅施工面积1205.51万平方米，同比增长28.24%和24.19%。 商品房供需状况： 600 0.8 500 0.7 0.6 400 0.5 300 0.4 ％ 200 0.3 0.2 100 0.1 0 0 2003 2004 2005 -0.1 万/㎡ 2006 可售面积 269 445.4 497.1 485.32 销售面积 210.2 358.1 361.1 412.32 供应幅度 65 . 60% 11 . 60% -2. 40% 销售幅度 70.40% 0.80% 14.20% ?市场整体供需比例为1.17:1左右，供应略大于需求； ?市场平稳，供需比几乎无较大变化，供应量与销售量自2004年后无较大变化； ?06年无锡整体商品房市场需求旺盛，消费能力逐渐提高，但是受国家宏观政策的影响，市场供应量逐渐放缓，进入理性调整阶段。 02－06年住宅商品房价格走势 5000 元/平方米 4000 2000 3000 1000 0 02年 03年 04年 05年 06年 价格 2454 2865.25 4518 4275 4520 ?无锡房地产发展在04年进入迅速发展阶段时即受到宏观调控的影响，需求被大量扼制，致使 量价均无较大增幅，06年后需求有望逐渐释放； ?从06年整体价格与05年比较，上涨幅度仅为5.7%，市场价格逐渐理性发展，调控政策明显， 市场呈现刚性需求。 人均GDP与销售走势 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 04年 05年 06年 GDP 52825 61942 66503 销售金额 185982.12 845773.7 1360297.4 G D P 销售金额  1,600,000 1,400,000 1,200,000 1,000,000 1 000 000 800,000 600,000 400,000 200,000 0 ?无锡人均GDP的增长幅度与相同年份无锡商品房销售金额分析基本成正比系数，体现无锡整 体房地产市场呈平稳的良性增长特征； ?随着经济的持续发展和新城市中心的逐渐成形，届时以改善环境与居住理念需求为目的的购房 群体将进一步有效释放。 长三角其他城市人均GDP与中心区房价对比 2005年长三角主要城市/人均GDP 80000 25 67222 66826 61942 20 60000 44487 38733 40919 15 40000 33975 10 20000 5 0 0 上海 杭州 波 苏州 南京 镇江 2005年人均 增幅（%）  2005年长三角主要城市/中心城区商品房销售均价 12000 12000 9910 9000 10000 8000 7730 6500 5000 6000 4350 4000 2000 0 上海 杭州 苏州 无锡 南京 镇江 虽然当地市场走势平稳，但对比其他同级城市，无锡的人均GDP与城中心商品房售价倒挂情况严重，与之同级的宁波在05年人均GDP远低于无锡，但房价却高于无锡近1200元。可见，无锡的房价仍存在 较大的成长空间。 土地出让面积与潜在供应量 类别 土地面积 可建商品房 上涨幅度 出让金额 167.85 ―――― 44.21% 出让面积(万) 1041.02 2371.32 61.82% 住宅用地 714.94 1741.97 ―――― 非住宅用地 326. 08 629. 75 ―――― ?目前无锡土地市场