滁州凯迪置地广场市场研究报告.docx

滁州凯迪置地广场 市场研究报告 2013年11月 项目研究思路 市场研究 项目自身研究 问题结构性解析 客户分析 规划建议 项目定位 营销推广 目 录  1 2 3 5  宗地分析 城市环境 商业市场 客群分析 凯迪置地广场位于滁州市政务新区，市民广场旁，总建筑面89500平米 。 我们拿了一块什么样的地，有什么样的“核心价值” 待挖掘… 宗地价值 城市环境 商业市场 4 群分析 1 2 3 ?项目区位 ?交通状况 ?项目四至 ?属性研判 宗地分析 项目区位及交通状况—项目处于城市主干中都大道和东坡西路交叉口东北角，东西边临市民广场，具有良好的景观资源和公共空间，与城市主要功能区域均有着便捷联系。 体育中心 地理位置 ?位于滁州市市政府对面 滁州中学高中部 ?距滁州市区4.9公里 行政中心 验小学 交通枢纽 市民广场 本案 ?城市干道：中都大道、东坡西 商业中心 路、龙蟠大道 ?公共交通: 6路等 区医院 宗地分析 项目四至—东至市民广场、西临中都大道、南至东坡西路、北至市民广场一期，两面临路，利于人流动线的设计，促进商业价值最大化，突出项目形象。 利好因素： ?地段优势 项目两临路，利于项 目形象展示；便捷的交通条件，易 于人流、车流动线规划，能最大化 提高商业价值，附近市民广场的规 划周边环境极为优越，有较好的景 观资源和公共空间。 不利因素： ?项目所在城南板块尚在规划开发 中，人流量较少，目前生活配套较 缺乏。 宗地属性研判 项目属性界定—本案属于商业综合体项目，位于滁州规划城南组团，由于开发程度低，项目周边配套缺乏；两面面临路、交通便捷，周边地块周边小区入驻率不高，人气稀少 性 特征 释 区位 滁州市城南板块 ?可以享受到城南成熟的生活配套 交通 路网发达 ?临淮海西路干道—形象昭示性强，与各功能区都能保持便捷的 联系 环境 城市功能设施较为 ?拥有行政、教育、景观资源，未来商圈逐渐形成需要一段时间 齐全 市场培育 过对项目地块基本情况分析 以及属性价值的确定 们有待进一步了解项目处于怎样的一个 环境下…… 1 宗地价值 2 城市环境 3 商业市场 4 群分析 ?城市印象 ?城市规划 ?宏观经济 地产市场 ART 1 城市概况 城市概况 滁州概况——滁州市，地处皖东，是“南京都市圈”核心层城市，“皖江城市带”北翼城市，是一座以家电设计制造及硅能技术研发为特色产业的新兴工业贸易城市。 滁州市： 重要的区位优势：滁州是“长三角城市群”成员城市，“南京都市圈”核心层城市，南京市江北门户，皖东区域中心城市，国家级“皖江示 范区”北翼城市，江淮地区重要的枢纽城市，安徽省东向发展和对接长三角的前沿节点城市；?重要的交通枢纽城市：京沪高铁、京沪铁路、宁西铁路穿境而过，宁洛、沪陕交汇于此 ；公路、铁路、水运、航空四通八达 ； 滁州是国家家电设计与制造特色产业基地、中国家电及装备制造业基地、中国十大特色休闲 城市、中国十大安全宜居价值城市、中国科技进步先进市。。 城市概况 滁州概况—滁州市设2区，管辖4县，代管2县级市,辖区面积13398平米，户籍人口为452.06万人。 位置：滁州地处苏皖交界地区，东与江苏省南京市、扬州市、淮安市接壤，西与安徽省合肥市、淮南市相连，为南京都市圈核心城市之一，属于上海四小时城市带，泛长江三角洲经济区。 市域：滁州市下辖四县，代管2县级市,分别为来安县、定远县、全椒县、凤阳县、明光市、天长市； 区域：滁州市区目前有南谯区、琅琊区两个区； 人口：截止2012年市区人口96万人。 城市概况 区域印象—项目所在的城南区域，规划将行政中心、体育公园、商务中心安排在用地核心区，服务于全区，并辐射一定范围的周边地区。其职能为行政管理、公共服务、公共活动中心及承担如体育运动 化艺术 闲购物等功能内容 行政中心 文化艺术 ART2 城市规划 城市规划 城市发展方向 城市功能规划—滁州发展方向是打造一个整体大滁城，具体规划为未来滁州将是“一区三轴”的扇形空间模式和“两主一副”发展轴线。本项目位于城南板块。 滁州市区 琅 山 本 案 风 科教园区 景 区 高铁站前区  在滁州市发展规划中，体现出一区三轴： ?一区：一个城镇密集区，也是一个大核心。由滁城、来安、全椒、乌衣组成的大滁城地域； ?三轴：滁、来、全、天发展轴，滁、乌、明、凤发展轴，滁、定发展轴。 中心城区规划期内，城市建设用地发展方向主要是向 南、向东。项目正处于城市南延发展方向轴上，随着 城市未来的发展，未来升值潜力较大。 城市规划 城市片区功能 城市空间规划——规划滁城为三大片区六个组团和一个风景区构成的开放型、生态化的城市总体布局结构。 老城区组团 路以 西、明光路以北。 城西组团：铁路以西 光路以南、花园路以北，是居住、工业、公共设施综