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中国企业 土地一级开发咨询研究 中国房产信息集团决策咨询 CRIC Consulting Division Oct.2010 在中国这个地界， 从南到北，从东到西，从沿海到内陆的各级城市都在进行着一场轰轰烈烈的土地一级开发运动…… 以城市新城新区主题、大旅游目的地主题、城市产业主题等为概念的各种主题正在进行…… 上海城投、中天城投、云南城投、中国新城镇、方正集团、中南建设、万达集团等数十个国企、大型企业、民营企业纷纷步入土地一级开发企业行列…… 显然，土地一级开发市场的黄金时代来临了！ 那么土地一级开发都干些什么、玩些什么、如何赚钱呢？ 这正是本份咨询研究的内容。 2 内容 页码 A. 土地一级开发开发模式研究 05 B. 土地一级开发盈利模式研究 12 C. 土地一级开发业务流程研究 21 3 PART 1 土地一级开发模式研究 4 一级开发模式研究/分类 土地开发模式主要分为哪些模式，各种模式有何差异？ 土地开发模式主要分为一级开发和一二级联动开发，根据参与主体地位的不同，又细分为政府主导与企业主导等模式 开发模式 参与主体 政府主导 土地一级开发 企业主导 土地一二级联动开发 企业主导  模式概述 优劣势 ? 大多体现为生地出让，给后续拿地开发企 业带来不确定性 ? 由政府下辖土地储备中心进行统一操作 ? 虽然风险小，但土地价值尚得以充分挖掘 ? 开发周期较短，不利于统一规划 ? 对资金要求不高 ? 通过交易（往往低价）从政府手中获取 ? 对资金要求较高，开发周期适中 成片土地 ? 企业具备一定风险，不确定性较大 ? 往往一级开发（基础设施）与二级开发 ? 不利于整体规划的控制，极易受到市场的 （项目建设）同步进行 左右 ? 企业具备丰富的物业开发经验与较好的 ? 土地价值获取一定程度体现，主要以二级 资本实力 项目开发获取收益 ? 企业在获取政府委托授权或者通过正常 交易获得成片土地后，进行独立的市场 ? 大多以熟地出让，易受到开发企业的认同 化操作 ? 便于统一规划，有利整体区域形象塑 ? 进行各种基础设施建设，使土地由生地 ? 土地价值能得以最大程度的挖掘 变为熟地，再对外进行土地出让 ? 主要以获取土地溢价为主要收益 ? 企业具备强大的资源整合力与资本实力， ? 开发周期较长，对资金要求高 主要以一级开发为主 5 一级开发模式研究/政府主导的一级开发模式 政府主导模式 什么是以政府为主导的土地一级开发模式  ？ 知识点 即由政府下辖土地储备中心对土地一级开发进行统一操作模式 模式简介: 政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能 由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作 该机构是非盈利性政府职能部门，保证国家土地所有权借以体现的土地收益的实现，而不是利用这种特权去谋取自身利益 土地储备中心一级开发实施机构由政府财政专项拨款（或国有股本）进行土地一级开发 开发完成后或将预期的熟地交由土地管理部门，面向市场以招拍挂方式公开出让 6 一级开发模式研究/政府主导的一级开发模式 政府主导模式 三亚海棠湾开发——以政府为主导的土地开发模式 案例链接: ?土地一级开发由政府独立完成，包括海棠湾规划；征地、拆迁、 安置；基础设施建设；招商引资； ?然后政府以项目带土地进行招商：截至目前，海棠湾滨海沙坝 一线共出让土地3342余亩，已有13家国内外大型企业进驻。 ?其中，开维丽笙酒店、万丽酒店、南国影视基地等3个项目已动工，其余7家公司也已获得土地证 7 一级开发模式研究/企业主导的一级开发模式 企业主导模式 什么是以企业为主导的土地一级开发模式 ？ 知识点 即由市场化招标产生的一级开发企业或由政府性国有企业对项目一级开发进行操作 模式简介: 国有企业操作特点： 由政府型国有企业进行操作，如上海实业、上海城投等 在获取政府委托授权获得成片土地后，进行的一级开发操作 进行各种基础设施建设，使土地由生地变为熟地 国有一级开发企业具备强大的资源整合力与资本实力民营企业操作特点： 由市场化招标产生的民营企业进行操作 在通过招投标获得成片土地后，进行独立的市场化操作 进行各种基础设施建设，使土地由生地变为熟地，再对外进行土地出让 企业需自行筹措开发融资等相关资金，最大程度的发挥市场化操作优势 8 一级开发模式研究/企业主导的一级开发模式 企业主导模式 案例链接:  上海城投新江湾城开发——国有企业进行土地一级开发雅居乐清水湾开发——民营企业全权进行土地一级开发 1、上海城投新江湾城开发——国有企业进行土地一级开发 上海城投是政府背景浓厚的老资格一级开发企业，全盘操作新江湾城一级开发； 新江湾城土地出让收入由政府和一级开发商分成； 一级土地开发主要由一级开发商筹资开发建设，部分市政设