中国及云南别墅市场调研报告中原版.docxVIP

前 言 别墅是什么？ 在 GOOGLE 上输入别墅的词条，约有 1,170,000 项符合别墅的查询结果。仔细翻阅，水岸别墅、温泉别墅、山地别墅不断跃入视线内，十大豪宅别墅、十大温泉别墅、十大水景别墅的评选接连不断，一时间别墅在中国大地上遍地从生，气象万千。 中国现在的别墅模式，基本可以归为两种：一是效仿欧美成熟的别墅形式，二是从中国传统文明中发觉居住文化。到现在，西式别墅已经占据市场大半，且无论从建筑硬件，还是关乎生活方式的软环境打造上，都形成了成熟体系，可以说，西式别墅在短短十多年间，用惊人的速度完成了国内的别墅启动，并初具规模，西式别墅的贡献有目共睹。中式别墅，其实也是在走学习路线，只不过学习对象是中国传统文化，用经典的建筑符号、文化符号，来联络别墅生活和民族文化。这些就是别墅吗？ 真正的别墅是一种生活方式，或者说是一种居住思想。它本身就代表了生活质量的提升，室外居住环境的优化，以及另外一种非城市生活的最佳居住模式。 1 第一章 全国别墅发展概述 1992 年之前自称为“别墅”的产品都是“土房子”，坡地、水景等设计都还没有引入。 1995 年到 2005 年，在这 10 年发展历程中，各地别墅因耗费资源而屡屡受到政策限制，以及开发过程和消费心理的不理性带来的各种影响，使得别墅市场道路充满坎坷。别墅最初进入市场受到追捧，主要因为在上个世纪 90 年代中国市场经济快速发展，一批先富起来的人有了对别墅产品的需求。中国别墅整体发展大致走过了三个阶段，1995 年以前是起步阶段，以外销为主；从 1995 年至 2000 年是别墅市场收缩阶段；2000 年之后别墅市场产品进一步细分，从粗放发展期的“宾馆式”别墅回归到理性的本色别墅。一些“亚别墅”类产品如叠拼式、错层式别墅、联排式别墅等开始出现于市场，以一种新的形式功能和产品设计提高了性价比，扩大了别墅的消费层次。 一、 全国豪宅市场发展状况 从各城市高级住宅市场发展历程来看，基本经历了三个阶段呈N 字型的发展历程：快 速增长、萧条萎缩、稳步回升。这个过程主要受到一些共同的因素影响，如宏观经济、土地 使用权出让、市场供求等，在这些因素的综合作用下，房地产市场发展成现出明显的阶段性。 第一阶段（1992－1995 年）快速增长。 主要受土地管理政策变动的影响，促使各城市外销土地大量批租，外销住宅集中建设；另一方面，由于当时现有住宅品质较差，高级住宅市场供应量偏少，难以满足日益增长的住房需求，涉外高级住宅租售价格自92 年其迅速提高，至1995 年达到顶峰。以上海、北京为例，1995 年高级公寓达2000 美元/平方米，北京高级公寓租金高达70 美元/平方米.月。高级外销别墅在90 年代初兴起，1993－1994 年大量别墅项目集中上市，形成供应高峰。 1995 年政府出台政策严格空置高档公寓及别墅项目审批。 产品特征：别墅物业的开发已开始趋向“地域”的选择，并开始注重别墅物业的建筑风格设计、规划及环境的选择上，也开始注重生活模式的便利性，外部特征还是以模仿欧式风格为主。 第二阶段（1996－1999 年）回落调整。 受到前期超常发展的影响，市场供应激增；同时，受到国际经济及区域经济低迷的影响， 2 外资投资和企业数量下降，市场需求萎缩，供求关系失衡，租售价格大幅滑落。仍以北京为 例，1996 年高级公寓价格下跌至1000 美元/平方米，租金跌至20 美元/平方米.月。98 年， 别墅项目禁令开始松动，99-2000 年，部分城市别墅项目开始受到市场青睐。 产品特征：此阶段的别墅开发理念已有大幅的提升，已不再局限于单一建筑形式，在物 业质素、功能、环境，配套及管理上已有相当成熟的思路，更明确了别墅物业开发地域选择 及环境资源的利用上，也基本确定了深圳别墅物业市场发展的模式与方向。此外，豪宅产品 由单一的别墅物业，发展为以别墅物业为主，空中豪宅物业为辅的豪宅产品格局。产品类型 多样化，百花齐放。 第三阶段（2000－2004 年）稳步回升。 国际经济形势发展趋好，中国国际地位提升，外资投资增长；国内宏观经济回暖，国内消费能力提高，对高级住宅需求逐步增加，空置率下降，租售价格稳步回升。别墅项目在经历了前期的复苏，2001 年起呈现出高速发展态势，近年来，部分城市别墅投资量和建设量都达到历史最高水平。高级住宅市场的构成早期以外销为主，97 之后内销比例增加，目前已并轨统一。北京现有高档公寓的建设始于1988 年，主要用于出租，供国内外客户短期居住；北京的别墅起步于1992 年。1993 年，北京推出外销房，之后很长时期，外销商品住宅成为北京高级住宅的主要组成部分。1999 年以来，出现了大量内销高档住宅，2002 年9月，北京内外销商品住宅并轨，北京商品住宅市场得到全面统一。 上海高级住宅市