中国楼市新政之下绵阳楼市宏观环境简析.docxVIP

2011年中国楼市新政之下 绵阳楼市宏观环境简析 尺度地产 绵阳市场中心 2011-2-11 一边是房地产政策一边是中国货币政策 影响中国房价的2大重要因素正在2011年初重拳出击 2011年中国楼市“三板斧” 虽然2011年来临不久，但在过去的2个月中，中国楼市连续经历了政府新一轮的“楼市三板斧”； 第一板斧 2011年1月26日国务院公布八条最新楼市调控政策，“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓最严厉房地产调控政策。 第二板斧 一天后，1月27日晚间，重庆、上海同时启动房产税试点方案。 两地方案各有侧重，前者主要针对高档住房，而后者瞄准市场增量。多位接受《财经国家周刊》采访的业内人士表示，沪、渝两地，恰为一、二线城市的代表，若房产税试点成功，很可能在多个重点城市推广。 第三板斧 中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点 ； 以首套房贷款100万元20年期限为例，在此次加息前月供为7396.98元，此次加息后为7514.72元，相差117元，贷款总利息由775275元增加至803533元，增加了28258元。 尺度观察 2011楼市三板斧 第一板斧 “新国八条”政策关键点： 1、进一步落实地方政府责任。（1季度落实房价控制目标） 2、加大保障性安居工程建设力度。 3、调整完善相关税收政策，加强税收征管。 4、强化差别化住房信贷政策。（2套首付6成，贷款利率1.1倍） 5、严格住房用地供应管理。 6、合理引导住房需求。（全国性限购令） 7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 8、坚持和强化舆论引导。 尺度认为，在新一轮新国八条中，关于政府问责、继续提高2套首付及全国性的限购令3条政策，最可能在后续对楼市造成影响； 尺度观察 2011楼市三板斧 第一板斧 关键解读 “新国八条”政策关键点： 1、进一步落实地方政府责任。（1季度落实房价控制目标） 进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 尺度认为，首次提及房价调控目标化，在新8条中明确要求在一季度落实年度各地区的价格控制目标，首次将责任落实到各地方政府。调控已经严格至政治任务。虽然各地政府在具体执行本政策时可能存在一定差异，但无疑这是中央政府对各地政府第一次明确提及，其中更应重视的本条政策的信号价值， 为政府下一步对局部过高地区房价更严厉的控制埋下伏笔； 尺度观察 2011楼市三板斧 第一板斧 关键解读 “新国八条”政策关键点： 4、强化差别化住房信贷政策。（2套首付6成，贷款利率1.1倍） 尺度认为，目前继续提高的2套房首付比例与贷款利率，表面上是为了继续打击房产投机行为，实际在一定程度是对中国50年历史福利分房制度形成的大量改善型住房需求的更进一步打击；真正以房产为投资主要工具的客户，对多1成的首付并不敏感，真正敏感的是那些居住面积在90平米以下，因家庭人口增多，迫切需要改善的改善型客户； 尺度观察 2011楼市三板斧 第一板斧 关键解读 “新国八条”政策关键点： 6、合理引导住房需求。（全国性限购令） 京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上 27个省会城市，明确将要实行限购的城市就已经达到了36个。 根据“国八条”要求，限购令将覆盖全国，有望直接阻断部分不合理购房需求。目前，明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番。 尺度认为，限购并不是楼市良药，或许在短时间内对楼市有急速刹车的作用，实际将是下一轮成交高潮的累积，随后可能出现更大面积的反弹；对于市场来讲，限购令可能更多意义是为政府争取房价调控时间； 尺度观察 2011楼市三板斧 第二板斧 关键解读 一天后，1月27日晚间，重庆、上海同时启动房产税试点方案。 尺度认为，虽然呼唤多年的房产税政策最终在2011年落地执行，但从实际政策来看，重庆的房产税更多只针对高房价的类似于高消费的特别消费税，有点类似国外的奢侈品税，要想全国推广，各地房价认证标准过于复杂，很难全国执行；而上海的房产税，只针对市场增量房，且人均面积在60平米以上，同样直指市场极少量项目，也类似“高消费税”，两种增税方式的执行，都不具备在短期全国推广的可能性；对目前楼市房价的影响更是微乎其微； 当然房产税的执行，更利于多套房的持有者会拿出持有的部分房子到市场上销售，从而增加市场供应量。 从供需关系影响房价； 尺度观察 2011楼