关于某市房地产中介交易活动存在的法律问题的调查.docxVIP

调 查 提 纲 一、调查目的和意义： 随着**市房地产业的迅速发展、楼市的火爆、行业的细化分工，房地产中介业需要为普通购房者提供房产评估、房地产咨询、房地产经纪等一些列的服务活动。因此，房地产中介公司充当“中间人”的职责和角色尤为重要；同时，房地产中介公司在房地产交易活动当中所面临的各种各样不可避免的法律问题也愈来越多。而本次调查主要就是为了了解房地产中介公司在房地产交易活动中有可能遇到什么样的法律问题，并针对这些问题提出相应的改善建议。 二、调查对象：**市***房产中介公司 三、调查时间：2016年7月1日至2016年7月30日 四、调查方法：访谈和查阅资料 五、调查内容： 1、调查目的和对象 2、调查项目和分析 3、调查建议 4、调查体会 关于**市房地产中介交易活动存在的 法律问题的调查 谢文华 一、调查目的和对象 1、调查目的 随着**市房地产业的迅速发展、楼市的火爆、行业的细化分工，房地产中介业需要为普通购房者提供房产评估、房地产咨询、房地产经纪等一些列的服务活动。因此，房地产中介公司充当“中间人”的职责和角色尤为重要；同时，房地产中介公司在房地产交易活动当中所面临的各种各样不可避免的法律问题也愈来越多。而本次调查主要就是为了了解房地产中介公司在房地产交易活动中有可能遇到什么样的法律问题，并针对这些问题提出相应的改善建议。 因此，我于2016年7月1日至2016年7月30日对**市***房产中介公司进行实践调查。 2、调查对象 **市***房产中介公司成立于1993年，是一家规模较大，服务规范的信息经纪机构。公司拥有较强的专业技术力量，现有注册企业法律顾问2名，房地产经纪人2名，一般经纪人5名，主要业务包括二手房买卖、房屋租赁等信息中介服务。公司的办公地址位**市********对面二楼。 二、调查项目和分析 1、调查项目 根据**市房地产中介市场的现状，针对房地产中介交易活动的参与人员、房地产中介交易活动存在的法律问题以及房地产中介交易活动的监管等问题，对**市***房产中介公司进行为期一个月的实践调查。 2、调查分析 通过对**市***房产中介公司的实践调查发现，在房地产经纪活动过程中存在一下问题： （1）人员素质良莠不齐 目前，我国相关法律法规并没有对房地产中介公司的资质做特别的规定，成立一个房地产中介公司只要满足一般法律规定即可。虽然**市***房产中介公司严格遵循《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》两项规定，但现在社会上这项规定并未得到落实，**市市场仍然存在很多无执业资格的人，甚至无牌照的中介公司仍旧在从事房地产中介服务；致使房地产交易活动中出现多种违法行为。 （2）消费者法律意识淡薄 在**市***房产中介公司的调查中发现，有一部分的客户会过分依赖中介的工作人员，缺乏对房地产交易活动中的自主性，对房地产交易活动中存在的法律问题一无所知，在签订委托授权书或相关合同时不懂得审查合同条款内容，更有极少客户受到利益的驱使，不顾国家相关法律法规的约束。以上种种问题均反映出消费者法律意识的淡薄，致使不良中介机构及相关人员有违法操作的空间。 （3）法律法规相对滞后 在《民法通则》和《合同法》中都有涉及关于规范中介市场的法律规定。建设部根据《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布了《城市房地产中介服务管理办法》，成为最直接规范房地产中介市场的依据。但随着**市房地产建设的飞速发展，现有法律法规已跟不上形势的发展，市场发展较快、法律介入过慢，直接导致房地产中介市场难以得到有效管理的局面。 （4）部门监管合力缺失 目前，直接或间接从事房地产中介服务业监管的有工商、房管、劳动、物价、税务等部门和机构，但是这些部门和机构有的属于行业主管部门，有的属于综合性行政管理部门。这些管理部门职能交叉，执法依据不同，部门之间又缺乏有效的沟通和协调。形成了一种无序的管理格局，导致各行其政，管理内容和标准不统一，形不成有效的合力。有些部门甚至直接不管。 （5）不良客户带来的法律风险 **市***房产中介公司在与客户接触时，就有出现因不良客户的不当行为而发生相关的风险事件，房地产中介行业中还有发生更加严重的相关事件，给企业带来的不仅是名誉、金钱方面的损失，有些还会牵扯到刑事案件。比如利用伪造证件诈骗的客户，经纪人如果防范不当，或是业务操作不谨慎，就有可能让他们诈骗成功，从而给公司带来损失。 还有就是“跳单”，就是经纪人带买家去看房，业主也在现场，因此买卖双方就有互相接触的机会。这种情况下，有些客户为了逃避支付服务佣金，与另外一方合谋达成私下交易。这样中介公司不仅收不到服务费，就连经纪人付出的时间、精力及电话费、交通费等成本都无法得到补偿。 三、调查建议 1、强化执法检查，严查违法行为 建议主管和兼管房地