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中国地产营销实战军团！ 谨呈：湖南德龙置业有限公司 2011[CS-XC-09] [德龙●碧翠豪廷] 市场调研和定位报告 长沙先驰投资顾问有限公司2011年9月 报告框架 第一部分 城市概况 第二部分 市场分析 第三部分 市场调研问卷和访谈 第四部分 项目分析 第五部分 项目发展策略 第六部分 项目定位 第七部分 项目规划建议 PART 1 第一部分 城市概况 纲要 岳阳概况 城市属性 城市定位 城市人口 岳阳概况 历史文化名城，中部六省十强城市之一， 经济总量在湖南仅次于长沙。 岳阳古称巴陵，又名岳州，是一座有着２５００多年悠久历史的文化名城。位于湖南省北部，湘北（岳阳、常德、张家界、益阳）的政治、经济、文化、交通中心和旅游胜地。 湖南第一地级市，湖南省综合实力最强的地级市。 中部六省十强城市之一。 经济总量仅次于省会长沙，居湖南省第二位,中部六省第九位。 岳阳市区沿长江30公里地段分布着长炼、巴陵石化、岳阳纸业、华能电厂等一批大型企业。岳阳凭借区位优势具备接纳大运量、大耗水工业项目的基础条件，依托这优势，岳阳打造成为了湖南的临江重化工业区。 城市属性 岳阳城市环境优美，临水面积广阔， 是非常适宜人居的城市。 洞庭湖位于中国湖南省北部，长江荆江河段以南，是中国第三大湖，仅次于青海湖和鄱阳湖；也是中国第二大淡水湖，仅次于鄱阳湖；面积3,968平方千米（1998年），原为古云梦大泽的一部分，洞庭湖南纳湘、资、沅、澧四水汇入，北与长江相连，通过松滋、太平、藕池，调弦（1958年已封堵）“四口”吞纳长江洪水，湖水由东面的城陵矶附近注入长江，为长江最重要的调蓄湖泊，由于泥沙淤塞、围垦造田，洞庭湖现已分割为东洞庭湖、南洞庭湖、目平湖和七里湖等几部分。古人云：“八百里洞庭凭岳阳壮阔”，岳阳占据洞庭湖70%的水域。 岳阳市境内耕地449.34万亩，水面积451.68万亩，山地953.52万亩。 城市定位 地理区位优越，发展前景好，未来城市核 心功能特征：旅游名城、生态城、石化基 地和物流中心。 区域发展定位 岳阳市位于“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈内，是湖南省以长株潭为中心的“3+5”城市群的次中心和首位门户城市, 地处“武汉1+8城市圈”和“长株潭城市群”的双重辐射区，具备融入“两区”、依托“两圈(带)”的地理区位优势，将建成为武汉、长沙之间的区域性经济次中心。 岳阳市功能定位 国家历史文化名城、重点风景旅游和生态宜居城市，中部地区石化基地和重要物流中心。 城市人口 岳阳总面积约15020平方公里，总人口约552 万，其中市区面积约824.4平方公里，市区人 口约97万，属中型城市行列。 现辖2个县级市（临湘市、汨罗市）、4个县（岳阳县、华容县、湘阴县、平江县）、3个城市区（岳阳楼区、君山区、云溪区）和岳阳经济技术开发区（岳阳经济开发区于2010年6月正式升级为国家级经济开发区）、南湖风景区、屈原管理区。 各区县资料： 岳阳楼区 面积 304平方千米，人口 55.8万。 君山区 面积 718平方千米，人口 24.5万。 云溪区 面积 417平方千米，人口 16.3万。 汨罗市 面积1670平方千米，人口 71万。 临湘市 面积1714平方千米，人口 48.5万。 岳阳县 面积2905平方千米，人口 76.4万。 华容县 面积1610平方千米，人口 72.2万。 湘阴县 面积1535平方千米，人口 69.7万。 平江县 面积4118平方千米，人口101.1万。 城市概况小结 ?岳阳是一座历史文化名城，经济总量居全省第二位。 ?岳阳环境优美，非常宜居。 ?岳阳是生态旅游城市，城市发展空间大。 ?岳阳城市人口众多，在全省排第六位。岳阳市区人口 近100万，属于中型城市。 PART 2 第二部分 市场分析 纲要 宏观市场分析 中观市场分析 市场政策分析 微观市场分析 宏观市场分析 GDP GDP总量排名稳居湖南省第二位，呈 快速增长之势。 1800 16 15.2 14.8 1600 14 14 1539.36 14 14 1400 12.4 1272.15 12 1200 1105.74 10 1000 915.84 834.91 800 733.85 8 6 600 400 4 200 2 0 0 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年上半年 经济总量增长较快。据湖南省统计局初步认定，岳阳市2010年地区生产总值1539.36亿元，增长 14.8%，增速比去年提高0.8个百分点，分别高出全国、全省平均水平4.5和0.3个百分点 。  GDP排名 1 长沙 2 岳阳 3 常德 4 衡阳 5 株洲 6 郴州 7 湘潭 8 永州 9 邵阳 10 益阳 11 娄底 12 怀化 13 张家界 人均GDP