万科_重庆万科锦程项目营销策划竞标提报___思源__客群分析_推广策略_洋房.docxVIP

【万科锦程】 —In 2012竞标提报 竞标提纲 前言 一、项目竞争市场分析 二、项目库存货源 三、目标客群分析 四、2011年项目营销亮点及难点分析 五、2012年项目整体销售策略 六、项目8月份清盘方案及具体实施办法 七、项目销售团队组建和管理策略 八、营销推广媒介策略、渠道策略 九、权证管理制度以及回款执行方案 十、客户满意度管理制度、项目销售品质提升执行方案 前言 2011年锦程项目历经六次开盘，销售约2100套，金额约15亿左右，任务完成率75%左右，总体看销售业绩平稳，但业主整体满意度不佳，2011年的硝烟还未散去，2012大战即刻来临，锦程项目目前面临：余货以首改和洋房为主销售压力，同时业主满意度需全面提升的重任，任重而道远，思源团队有信心既能完成销售任务，又能大幅度提高业主满意度，完美收官锦程。 全 1、保守目标8个月清盘！销售 678 套 85套/月 销售 7.5亿 元（折前总价）年 2、冲刺目标6个月清盘！销售 678 套 112套/月 销售 7.5亿元（折前总价）目 3、大幅度提高业主满意度！ 标 4、保证一期业主完美接房！ 前言 一、项目竞争市场分析二、项目库存货源 三、目标客群分析 四、2011年项目营销亮点及难点分析 五、2012年项目整体销售策略 六、项目8月份清盘方案及具体实施办法 七、项目销售团队组建和管理策略 八、营销推广媒介策略、渠道策略 九、权证管理制度以及回款执行方案 十、客户满意度管理制度、项目销售品质提升执行方案 一、项目竞争市场分析 1、宏观市场-2011年全国重点城市数据对比 1、政策环境：房地产调控持续加吗，措施进一步落实细化 2、新房：全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购 城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌。 内容 摘自 一、项目竞争市场分析 1、宏观市场-2012年走向 1、政策趋势：继续坚持房地产调控政策不动摇，货币政策微调缓解调控压力 2、总体预判：上半年受调控波动影响市场会有一定起伏，地产投资开工步伐放 缓，量价继续下行，下半年逐渐越好，全年量价有增长，总体不容乐观也无需过 度悲观。 3、关注点：货币政策走向是关键，房产税改革试点范围逐步扩大，不同城市， 企业分化加剧。 一、项目竞争市场分析 2、中观市场-市区成交走势 2011年，市场整体均价6832元/㎡（套内均8504元/㎡），较2010年整体均价上涨14.6% 元/㎡ 2008年-2011年各月主城区房地产成交均价（建面）走势图 8000 6000 2000 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2008年 4148 4060 4099 4108 4105 4242 3977 4155 3903 3791 3832 3713 2009年 3943 3668 3756 4231 4321 4252 4117 4029 4453 4558 4673 5222 2010年 4844 5400 4996 6113 4995 5444 5547 5888 6435 6621 6651 7040 2011年 7185 5792 6933 7374 7434 7144 7198 6610 6686 5994 6272 7030 时间 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合 计 7185 5792 6933 7374 7434 7144 7198 6610 6686 5994 6272 7030 环比增涨 2.1% -19.4% 19.7% 6.4% 0.8%-3.9% 0.7%-8.2% 1.2% -10.4% 4.6% 12.1% 同比增涨 48.3% 7.3% 38.8% 20.6% 48.8% 31.2% 29.8% 12.3% 3.9% -9.5% -5.7% -0.1% 目前，市场整体均价与2011年5月份价格最高相比，单项目均价最大跌幅超过30%，整体价格下跌15%左右。 2011年，市场整体均价6832元/㎡（套内均8504元/㎡），较2010年整体均价上涨14.6%。 一、项目竞争市场分析 2、中观市场-市区成交走势 2011年全年成交1525万方，较去年下降30%。 万方 2008年-2011年各月主城区房地产成交量走势图 350 280 210 140 70 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2008年 126.08 60.08 86.85 103.39 137.09 85.05 123.94 68.46 96.26 138.38 111.69 131.62 2009年 84.34 163.32 212.82 27