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视同销售收入 主讲： 第一部分：房地产开发企业六大收入解读 七、视同销售收入 第七条 企业将开发产品用于①捐赠、②赞助、③职 工福利、④奖励、⑤对外投资、⑥分配给股东或投资人、⑦抵偿债务、⑧换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； ? 按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 第一部分：房地产开发企业六大收入解读 七、视同销售收入 （一）先租后售是否视同销售？ 1、国税发【2003】83号文件 83号文件第一条第五款、第三条第一款第二项的规定 （1）原则上先租后售要视同销售 （2）临时租赁不需要视同销售。 2、国税发【2006】31号文件 转作固定资产：①视同销售；②提取折旧；③按照租金确认收入；④按照固定资产清理处理 不转作固定资产： ①不视同销售； ②不能提取折旧； ③按照租金确认收入； ④按照销售开发产品处理 3、外商投资企业先租后售是否需要视同销售？ 国税函【2005】970号 第一部分：房地产开发企业六大收入解读 七、视同销售收入 （一）先租后售是否视同销售？（新法下） 4、《实施条例》25条 第二十五条 企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 5、国税函【2008】828号文件 6、国税发【2009】31号文件 第七条 企业将开发产品用于①捐赠、②赞助、③职工福利、④奖励、⑤对外投资、⑥分配给股东或投资人、⑦抵偿债务、⑧换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 专题：历史成本原则 第一部分：房地产开发企业六大收入解读 七、视同销售收入 专题：历史成本原则（所得税计税基础的选择） 计税基础的选择考量： （1）历史成本（资产的隐含增值在税收上得到实现以后，历史成本才可以改变） （2）公允价值 《实施条例》56条： 1、自产自用。（国税函【2008】828号） 2、坏账准备（八项减值准备）国税函【2009】202号 3、投资性房地产 4、非货币性交换取得的固定资产 5、长期股权投资权益法核算的税务处理。 6、纳税申报表的设计（附表9和附表11） 第一部分：房地产开发企业六大收入解读 七、视同销售收入 （一）先租后售是否可以提取折旧？ 国税发【2009】31号文件 第二十四条 企业开发产品转为自用的,其实际使 用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 思考：自产自用，未超过12个月又销售的，由于不允许计提折旧，所以企业吃亏了，这种说法是否准确？ 第一部分：房地产开发企业六大收入解读 七、视同销售收入 根据实际销售时间分为三种情况： 1、当年转自用，当年销售；2、第二年汇缴期前销售；3、第二年超过汇缴期销售。 ①某企业 2008年3月将开发产品自用，并提取了折旧 ，2008年9月将开发产品出售，如何处理？（本年转固定资产，本年出售） 在年度汇算时，将提取的折旧调增即可。 ②某企业 2008年6月将开发产品自用，并提取了折旧 ，2009年3月将开发产品出售，如何处理？（第二年未超汇算期就销售了） 在2008年度汇算清缴时，将2008年提取的折旧调增；2009年度汇算清缴时将2009年1-3月提取的折旧调增即可； ③某企业 2008年10月将开发产品自用，并提取了折旧 ，2009年8月将开发产品出售，如何处理？（超过汇缴期） 在2009年度汇算清缴时，将2009年提取的折旧做纳税调增，同时对2008年度提取的折旧做追溯调整补税处理。 第一部分：房地产开发企业六大收入解读 七、视同销售收入 提取折旧的结论：无论是否扣除折旧都是时间性差 异。 ?使用时间超过12个月，处置时按照固定资产清理处理 如果开发产品实际使用时间累计超过12个月的，其折旧允许在税前扣除。但是处置的时候，应按照固定资产清理处理。 ?使用时间不超过12个月的，处置时按照开发产品处理； （1）如果开发产品当年自用，当年又销售的，在年度汇算清缴的时候，如果企业提取了折旧，则做纳税调增处理。 （2）如果开发产品当年自用，第二年年度纳税申报前又销售的，对当年的折旧做纳税调增处理，第二年提取的折旧，则在第三年汇缴的时候做纳税调增处理； （3）如果开发产品当年自用，第二年年度纳税申报后又销售的，则