XX年9月淮安金鑫国际广场营销策划思路.ppt

合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司 2011年9月;淮安市场;淮安市场;客户认知;淮阴区;淮扬之地，人文厚实，历史悠久的文化娱乐名城; ——海陆空一体化发展 新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市，连接腹地和沿海（目前主要班次是到全国北部及周边，与长三角其它城市联系有待加强） 是苏北和江苏的公路交通枢纽。境内有盐淮、宁连与周边城市相连，京沪高速从东南侧穿过 淮安涟水机场一期将于2010年10月同航，将开通至上海、北京、广州、程度、深圳、青岛等城市航线。 与连云港共建共用的港口使淮安成为苏北第一个“无水港”。;城市;三产业比;城市人口增长迅速，已成为超百万的“苏北大城”，随着大规模企业的入驻，促使房地产市场“刚需”上升。;淮安城市结构特点“一个高速圈，两大组团，三条轴线、四水穿城”，本项目所在区域处于主城区组团，拥有良好的发展潜力。;南连;楼市政策;;客户认知;市场认知;;与城市发展规划基本保持一致。开发区位于淮安楼市发展的第二圈层受主城配套辐射明显。;价格年均增长率14%;清河区是当前市场的主力，开发区、淮阴区、楚州区，当前市场规模接近，从未来供应看，开发区将是未来的重点区域。;二房主要集中在80-100之间的两房；小三房面积主要集中在110-120平米，大面积产品集中在130-144以上，144以上产品中顶复占比多;房源;备注：四个县区为金湖、洪泽、盱眙、涟水四个县城;根据区域发展特点、资源情况和行政区划将淮安市房地产市场分为六大板块。各板块以及板块内部因资源配套的因素形成差异。;1;;;;;1; 总 结;市场认知;商业格局;淮海广场;水渡口广场;综合体;百货中心;星级酒店;专业市场;客户认知;淮安经济开发区是1993年经江苏省人民政府批准设立的省级经济开发区，2000年又被批准为高新技术开发区，是淮安市的几何中心。现有管辖面积73平方公里，区内设有高新园区、工业园区、商贸金融区、高档住宅区、生态园区以及1.5平方公里的韩国投资园区和8平方公里的盐化学工业园区，预计人口将达到60万人。;经济开发区十一五成就;区域地位;逐步实施“退二进三”，形成以生活性用地为主的“一心、一核、七区”的规划布局结构，着力打造高品质的城市公共服务中心、现代化的新城区、和谐的居住社区。;区域住宅;区域住宅;项目名称;项目名称;区域住宅;区域商业;区域商业;区域商业; 总 结;客户认知;清河区依旧是客群住房首选区域，开发区发展趋势成为其他板块客源涌入最多的区域，其他区域主要以内向性客群为主体;购房仍首要考虑就近选择区域。 出现追求品质客源向区域外流动的现象； 选择高品质项目趋势明显。 开发区区域规划趋势向好，带动跨区投资保值需求。;淮安城市的中间层是这个城市的购房主体，其中尤以泛公务员、城市私营业主和工业企业管理者较为活跃；;随城市的扩容，置业接受的范围正逐步扩大，对于产品的需求已从单一的地理位置考虑向产品品质环境因素等全面提升;接近城市核心区，弱化现有区域配套不足的现状；利用产品打造以及区域未来规划，吸纳客户;城市认知;竞争个案;规模;【基础信息】;【基础信息】;河畔花城;总 结;城市认知;项目分析;项目分析;地块指标;周边商业;周边配套;本案;周边配套;医疗配套;项目定位;;按照城市新区发展规律，开发区目前处于建设及发展期，并非发展商业的最佳时期;现状来看，发展商业缺乏足够消费力支撑，建议商业在区域住宅成熟之后发展;投资者对总价敏感，易被主力店、统一经营、售后返租等销售外壳打动，地段并非限制条件;项目为开发区核心位置，周边大量住宅项目，在未来将带来强大的区域购买力，投资价值显著可期;项目属性界定;产品定位;产品定位;营销规划;原有方案分析;底商价值分析;高层住宅分析;集中商业的出售模式;*;操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。 典型案例——港龙小商品城;店中店销售模式;基金整售模式;整售的适用条件;三种模式对比;集中商业经营业态及风格建议;成功案例分析;成功案例分析;成功案例分析;;项目定位考量;项目;以室内娱乐为体验点的，集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的体验式购物中心;各类商业中心对应不同的商业业态 店中店购物中心的业态比例经验值为： 购物：餐饮：娱乐约为52％：18％：30％;项目本身;外立面风格;地面入口;购物中心的布局模式;;立面的处理;电梯的形式;我们建议做出规划改变;物业比例;商业部分;底商规划建议;底商规划建议;【商业街】;住宅部分;商住类产品;户型配比原则和评价标准;户型面积配比;