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第五节 房地产市场的法律规制 一、房地产市场的定义与分类P243 1、定义： 房地产市场：指以房地产开发利用、房地产权转移以及房地产交易服务的提供作为交易基本内容的各种交易关系及交易场所。 2、分类： 房地产开发市场：土地使用权出让市场和房地产开发市场 房地产交易市场：房地产权利转让市场、房地产租赁市场、房地产抵押担保市场 房地产中介服务市场：房地产估价市场、房地产经纪市场、房地产信息咨询市场 3、有关房地产市场的法律规范： 《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市商品房预售管理规定》、《城市房地产中介服务管理规定》、《城市房屋租赁管理办法》等 二、房地产开发市场的管理规定 1、开发用地统一提供制度 2、土地资源统一规划、计划开发制度 3、出让条件统一管理制度 4、土地用途限定制度 5、房地产开发企业管理制度 6、限期开发制度 7、标准管理与项目验收制度 土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 《城市房地产管理法》第十二条及《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的相关规定土地使用权出让，可以采取：拍卖、招标、双方协议、挂牌出售的方式。 　　商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 《土地管理法》第五十四条 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得： ????（一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； ????（四）法律、行政法规规定的其他用地。 土地使用权出让最高年限按下列用途确定： 　　（一）居住用地七十年； 　　（二）工业用地五十年； 　　（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 　　（四）商业、旅游、娱乐用地四十年； 　　（五）综合或者其他用地五十年。 《土地管理法》第二十五规定： 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相于地使用权出让金的百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 　《物权法》第一百四十九条　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。　　非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 三、房地产交易市场的管理规定 1、房地产交易范围限制制度 2、房地产价格调节、评估和申报制度 3、房地产权属登记 4、特殊性地产交易审批制度 5、房屋预售许可、备案制度 《土地使用权》、《房屋权属证书》包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。 《城镇房地产管理法》第三十七条　下列房地产，不得转让： 　　（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的； 　　（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 　　（三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 如在国家规化征用土地范围的，禁止转让，但禁止期限不能超过1年；寺庙、道观房地产产权不得转让 第三十八条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 商品房预售的条件 《城市房地产管理办法》第四十四条规定：　商品房预售，应当符合下列条件： 　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 　　（二）持有建设工程规划许可证； 　　 　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府