上海外高桥楔形绿地综合开发项目财务预算报告.docxVIP

上海外高桥楔形绿地 综合开发项目财务预算报告 2006年8月7日 提纲 ?报告结构思路 ?项目简介 ?项目开发组合参数 ?项目开发成本参数 ?项目租售价格参数 ?项目发展分期方案 ?财务指标综合比较 ?土地处置建议 报告结构思路 报告结构思路 项目规划/ 根据最佳 各用地类型 发展组合 转让价格 财务指标 分期发展 2个项目发 最佳发展 方案进行 项目简介 综合比较 分期方案 展分期方案 土地处置 确定财务 安排建议 转让面积及 进度安排 预算参数 项目简介 项目简介 荷兰新城 本项目位于浦东新区东北部，东沟楔形城市公共绿地（以下简称东沟楔形绿地）的综合开发项目； 本地块周边主要为住宅区域及外高桥保税区，因而在地块中部打造区域商业中心存在着商机；地块北部为动迁基地；地块南部规划为中高档居住区； 项目占地面积约5.74平方公里，建筑面积约210万平方米，其中可经营性建筑约为 1430050平方米，用地面积4730120平方米。  动迁基地 外 高 桥 综合商业区 保 税 区 中高档居住区 项目简介 中环线翔殷路隧道的建成以及在建的轨道交通6号线、崇明越江工程，将进一步改善本项目的交通条件； 从上海市区角度来看，本案项目成为连接浦西→浦东→崇明的枢纽； 从东部沿海区域来看，本案项目将成为东部沿海大通道的重要组成部分。  沪崇苏跃江工程 翔殷路隧道 轨道交通六号线 东 沟 楔 形 绿地 项目简介 根据周边规划，至2010年前，距本项目1-1.5Km范围内281,600人 距本项目3-4Km范围内50万人 给本案地块发展住宅、大型商业带来商机。 同时，外高桥保税区的存在，形成了强大的潜在居住、商务、商业需求。 生 活 区 截止2003年末，保税区累计批准 投资项目7054个，吸引投资总额 本项目 86.81亿美元，企业 数量约超过 7000家。 企业类型 企业 百分比数量 贸易类企业 4,200 60% 加工生产类企业 1,120 16% 仓储、物流类企业 1,400 20% 软件及其他类型企 280 4% 业 总计 7,000 100%  本项目1-1.5Km范围本项目3-4Km范围 项目开发组合参数 项目开发组合布局 住宅 社区商业 公建配套 公共绿地 高尔夫球场 公共绿地 项目开发组合布局 编号 物业类型 C-1 奥特莱斯 U C-1 R C-2 商场 A 单身公寓 公共绿地 A R 预留开发地 S S O 写字楼 S 服务式公寓 U 配套设施 高尔夫球场 O O C-2 公共绿地 项目开发组合布局 公寓 叠加别墅 联排别墅 杨 公共绿地 高 高尔夫球场 北 公共绿地 路 项目开发组合面积参数 物业 占地面积 平方米 建筑面积* 平方米 动迁基地-公寓 600000 0 动迁基地 动迁基地-商业 31250 25000 动迁基地-其他配套 108750 0 综合商业区-写字楼（裙房占20%） 34340 85850 综合商业区-服务式公寓 42442 84884 综合商业区-奥特莱斯 79212 80000 综合商业区 综合商业区-商场 33165 53064 综合商业区-单身公寓 23266 41879 综合商业区-预留开发 19198 47996 综合商业区-其他配套 3597 3597 现代居住区-公寓(不带装修） 529341 909460 现代居住区 现代居住区-叠加别墅 256191 54320 现代居住区-联排别墅 263168 44000 北区绿化 北地块绿化 400000 0 中区绿化 中地块18洞高尔夫球场 1341100 0 南区绿化 南地块绿化 965100 0 总计 4730120 1430050 * 以上所指建筑面积为地上建筑面积 项目开发成本参数 项目开发成本参数-土地成本 物业 土地成本 分配比例 动迁基地-公寓 0 0.0% 动迁基地-商业 108,612,875 1 .7% 动迁基地-其他配套 0 0.0% 综合商业区-写字楼（裙房占20%） 372,975,790 6.0% 综合商业区-服务式公寓 368,779,813 5.9% 综合商业区-奥特莱斯 347,561,199 5.6% 综合商业区-商场 230,537,498 3.7% 综合商业区-单身公寓 181,945,053 2.9% 综合商业区-预留开发 208,519,586 3 .4% 综合商业区-其他配套 15,626,523 0.3% 现代居住区-公寓(不带装修） 3,951,162,603 63.6% 现代居住区-叠加别墅 235,994,054 3.8% 现代居住区-联排别墅 191,158,660 3.1% 北地块绿化 0 0.0% 中地块18洞高尔夫球场 0 0.0% 南地块马术练习场（绿化） 0