2019年深圳超高层物业-益田假日广场营销策略提案.pptVIP

2019年深圳超高层物业-益田假日广场营销策略提案.ppt

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2019年深圳超高层物业-益田假日广场营销策略提案

酒店式公寓位置要求 (5) 位于高级写字楼附近,交通方便 位于酒店密集的繁华市区 邻近写字楼,有较完善的商业 酒店式公寓需求分析 (6) 酒店式公寓分布有规律性,在城市商务圈及旅游圈,以酒店式管理为后盾,以商务商业氛围做为物业价格支撑; 价格支撑点:地段+商务氛围+交通+配套 华侨城具备较强的旅游商务氛围,酒店林立,为区域内酒店式公寓的开发提供了市场空间,而此类客户又与写字楼那部分追求异类工作空间的客房存在明显差异; 需求价值:酒店式服务+度假商务氛围,寻找差异性满足 价格预期:8500—9000元/平方米(保守估计) (二) 相关市场分析 市场综合定位 写字楼与公寓面积配比 价格支撑点的寻找 超高层消防问题的处理 关于超高层的思考 相关市场分析 综合策划定位 超高层开发假设 市场风险 实现价格 地块价值 硬件配置 投入成本 纯住宅 ★★★★ ★★ ★★ ★★ ★★★★ 公+住 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★★ 写字楼 ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ 公寓 ★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ 写+住 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★★ 写+公 ★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★★ * * 益田 ? 假日广场 星彦地产顾问 POSITIONING 谨希望为项目营销提供方向性支持 深圳,中国改革开放二十年的精华 华侨城,深圳城市中的精华区域 假日世界:华侨城最不可复制的城市资源 假日广场:假日世界中的最精华部分 精华中的精华将由益田人来创造! 因为我们为创造精华而思考! 因为我们为降低客户风险而思考! 因为我们为实现地块最大价值而思考! 我们很荣幸: 关于超高层的思考 “创造精华”的思维路径 相关市场分析 综合策划定位 物业相关发展建议 (一) 关于超高层的思考 超高层在深圳发展情况 国内外相关案例借鉴 超高层价值如何实现 关于超高层的思考 相关市场分析 综合策划定位 超高层在深圳----(1) 项目 区位 价格 核心价值 位置 君豪阁 香蜜湖 15000 东海豪宅片区,香蜜湖,深圳湾 LD 港丽豪庭 彩田南 12000 地标性建筑,生活区域氛围不浓 LD 擎天华庭 景田 8500 地标性建筑 LD 赛格广场 华强北 13000 城市商务区及商业区中心 BD+CD 地王大厦 蔡屋围 28000 城市商务区及商业区核心 BD+CD 招银大厦 车公庙 150元/平 城市商务区及商业区核心 BD+CD 假日广场 华侨城 9000 城市旅游区,居住区,商业区 LD+CD 超高层在深圳----(2) 超高层开发两种方向:住宅+写字楼 开发的共性:城市地标性,城市结点区域 写字楼消化不是市场阻力点 超高层在深圳----(3) 超高层开发住宅物业存在不同程度的问题 大户型物业难于消化,价格难于实现; 超高层住宅价值=地标性+景观+超豪华形象 超高层价值对于价格的支撑点不足 “商务+度假+景观+硬件”对于写字楼+公寓有一定支撑 超高层物业开发方向(4) 开发方向 典型案例 纯住宅 擎天华庭,君豪阁,港丽豪庭 纯公寓 ------------- 纯写字楼 地王大厦,招银大厦,赛格广场,新时代广场 住宅+公寓 ------------- 住宅+写字楼 ------------- 公寓+写字楼 ------------- 国内外相关案例借鉴 (1) 户外观光电梯 住友迎宾馆 日本住友泉花园 超高层物业多出现城市CBD核心区域,商务价值极高 国内外相关案例借鉴 (2) 上海宾馆的深圳中心广场,高250米,60层 国内外相关案例借鉴 (3) 国内外相关案例借鉴 (4) 地王大厦标准平面图 港丽豪庭标准平面图 本项目超高层发展方向是什么? 超高层最佳的结合形式是什么? 此结合形式市场是否存在空间? 超高层物业所引发的思考 我们需要确实的市场依据 (二) 相关市场分析 深圳写字楼市场 深圳酒店市场 深圳酒店式公寓市场 华侨城区域市场 关于超高层的思考 相关市场分析 综合策划定位 深圳写字楼市场 未来市场发展前景 各区域特点及相应卖点 市场相对差异性及价格支撑 目标结论 深圳写字楼市场 (1) 科技园 蛇口 华侨城 车公庙 中心区 华强北 蔡屋围 国贸 深圳共分八大办公组团 南山 罗湖 福田 深圳写字楼市场 (2) 区域 可售量 售价 租金 卖点 标准层 从事行业 硬件标准 国贸 80000 11000 80 商务氛围 1100 金融物流 ★★★★ 蔡屋围 60000 12500 90 商务氛围 1300 金融证券 ★★★★ 华强北 150000 9500 50 商务氛围 1000 商贸投资 ★★★★ 中心区 468529 120

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