2019年苏州原铁道师范学院地块项目市场分析报告.pptVIP

原铁道师范学院地块项目市场分析报告;;宏观经济分析;苏州GDP近几年持续增长，为房地产市场提供了良好的环境;大量人口的涌入，将存在较大刚性需求比例，给市场带来众多的潜在购房客户，促动发展;人民生活水平得到提升，将有效地带动房地产市场的发展;随着国民经济水平的提高，房地产开发水平及品质开始趋向于成熟化及高端化; 第二产业的强势发展，整个城市是一个大型的外向型工业生产基地，势必带来人口的迅速增加，城市化进程得以加快。但同时也意味着苏州对外资的依赖性过大，受国际环境的影响较大，未来的风险加剧。 从苏州各个产业的投资倾向来看,第三产业投资额的增长比例最快，将会在近期产生新的富裕阶层，这些富裕阶层也成为房地产市场的一大购买群体。;苏州吸引外资的潜力强大，苏州已成为国际商家投资中国大陆的首选城市之一;私营经济快速发展，给GDP的腾飞注入强劲的发展动力，同时也形成大量的中产阶级，为高档房地产的开发带来充足的客源;苏州对外向型经济依赖比较重，在金融危机的影响下不少企业受到考验，但综合考量，苏州经济依然向好，为房产市场奠定了基础;城市发展分析;苏州临近上海，接受上海的产业辐射，是长三角重要的城市之一;区间交通规划;“中核主城”：保护古城区，疏解古城区居住人口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新区相合，形成新的主城，形成商业、文化、旅游、服务中心。 “东进沪西”：东部为苏州中心城区首要的发展方向，规划建设为东部新城，成为苏州新的城市中心，与古城区-高新区形成的中核相呼应。 “北拓平相”：北部是苏州中心城区重点发展方向，规划建设北部新城。 “南优松吴”：南部主要包括吴中区大部分区域和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建设成宜居城市。 “西控太湖”：西部指太湖区域，主要是保护太湖区域的生态环境，发展高端旅游。;古城区作为苏州的核心区域，发展控制容量，优化环境，因此古城区土地稀缺性更加明显，居住以发展高档住宅为主;轻轨四条线路总长135.3km，车站105座，形成两纵两横“井”字形总体布局。其中1号、3号线贯穿区域。轻轨的规划发展促进房地产市场良好发展，成为苏州指标性市场，也成为苏州人理想置业的区域;苏州城市未来发展分析小结;政策背景分析;07年9.27新政影响分析;苏州市场乃至全国房地产市场量价齐跌，中央和地方政府开始救市行动;通过免征营业税、降息、下调公积金贷款、契税税率等措施进一步鼓励普通商品住房的消费;政府加强市场监管力度,督促市场回暖,以期带动其他相关产业发展,保持宏观经济平稳运行;经济宏观 总体向好 增速减缓;房地产运行分析;08全年市场行情低迷，土地成交量急剧萎缩，其中商业办公用地比重在今年明显增加;由于挂拍底价的不断提高，08年度住宅用地平均楼面价达到2694元/㎡，比07年上涨15%，处于01年土地出让实行“招拍挂”至今的最高点;二级房产市场运行;受宏观经济周期、购买力下降等不利影响，市场有效需求增长缓慢，08年成交量出现下滑，而09年由于受政策带动、房交会的举办等影响下，成交量出现回升;09年苏州住宅成交均价走势比较平稳，在6500元/平米左右浮动，4月份价格有所上涨;房产市场运行分析;08年12月至今年3月，别墅新增供应量明显回升，开发商对楼市信心有所上升，许多项目纷纷乘势推盘;全市别墅销售量在近两个月中明显上涨，同比去年增幅很大，3月成交量放大主要受到依云水岸项目的带动;从区域的销售情况来看，3月属相城区的别墅销售量最为突出，古城区别墅销量主要集中在平江区;从全市别墅存量情况来看，自08年12月以来，别墅存量开始转升为降，从中也可看出，别墅市场最近几个月有所好转;从各区域的别墅存量来看，吴中区别墅存量最多，占整个苏州别墅市场的47%，古城区的别墅存量呈下滑趋势，以零星地块为主;09年中心城区的别墅市场来看，200-250平米段和350-400平米段产品的销售较好，而目前为止09年别墅的供应量很小，区域内成交别墅类型以联排为主;从目前中心城区可售别墅情况来看， 250-300平米的联排产品所占比重最大，为42%； 其次为450平米以上所占比重为16%，可见中心城区独立别墅存量也较多;根据目前市场别墅存量和未推量，以及低容积率土地存量来计算，09年以后共有市场可提供别墅约456万方，可见全市未来别墅市场销售压力较大;项目分析;项目规模不大，总建筑面积为20156平方米，容积率为0.5左右，由独立别墅和双拼、多拼别墅组成;本项目地处平江区主干道人民路段，以南为观前商圈，以北为火车站改造区，周边风景名胜众多，区域配套成熟，已经形成成熟的居住气氛; 地块面积不大，内部保留建筑物不多 地块内树木植被保留完好，绿化率较高 地块西侧为河道，风景环境较好;竞争四至分析;核心属性 ;优势（STRENGTH） 区　　位：位于古