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5A版优质实用文档 PAGE PAGE 17 5A版优质实用文档 房地产估价案例分析总结记录 一、综合察看 1、对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字（301）等是否准确。 2、察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确 3、估价时点是否准确 4、修正年限是否正确 5、检查计算是否正确，前后数据是否照应一致 6、对采用的方法是否有合理的说明和理由 7、任何一项数据都应有来源依据，必要时说明 8、注意利息的计算方式，期限 9、报告有效期应以报告完成之日为准 10、现实用途和法定用途相符 11、一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由(1)有条件选用市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用假设开发法 12、注意对价格的称谓是否错误（比准，收益，积算） 13、要察看估价类型,对照规范对此要求 14、最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的 16、纠纷房屋,拆迁房屋，拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况 17、注意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地的等等 18、保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复 19、基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确 四、成本法 1、成本应为社会平均成本,即客观成本 2、注意各种物业的价格构成（及商品房，农地征用，拆迁房屋） 3、注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明 4、销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确 5、入股的估价应说明入股后的用途 6、注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3% 7、预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中 8、折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式) 9、用成本计算而非成本价 10、长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格 五、假设法 1、预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费（71） 2、察看项目是否齐全（236）是否项目有具体表述和利用计算如风险损失 3、看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现 4、注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产 5、其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则 房地产估价报告常见错误 一、报告书不完整（共8项内容） 1.封面2.目录3.致委托方函4.估价师声明5.估价假设和限制条件6.估价结果报告 7.估价技术报告8.附件 二、报告书不完整 1.估价结果报告书漏项（共13项内容） 一)委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所） 二)估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级） 三)估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况） 四)估价目的（说明本次估价的目的和应用方向） 五)估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日） 六)价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵） 七)估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料） 八)估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则） 九)估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义） 十)估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格） 十一)估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章） 十二)估价作业日期（说明本次估价的起止年月日） 十三)估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年） 2.估价技术报告漏项（共7项内容） 一)个别因素分析 二)区域因素分析 三)市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来） 四)最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用） 五)估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由） 六)估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）