2019年二手房销售流程及技巧培训课件.ppt

二手房销售流程技巧;流程;一、联系客户;二、接待客户;2、设想有关问题 针对可能出现的问题，准备好应该做的劝说工作。业务员应当通过以往的成交经验，事先准备。站在客户的角度上，设想一些客户可能提出的问题、反驳和拒绝等异议，计划出自己处理异议时应采用的方式和技巧，并进行一些练习，由此来锻炼自己的劝说能力。 （二）、接待到场客户 接待到场客户是非常重要的，它不仅是给新客户留下良好的第一印象，有利于建立新的业务关系，而且对于老客户也可以为下一个洽谈过程进行铺垫。因此一个令人愉快的迎来送往，是非常必要的。例如： 业务员自始至终充满微笑，仪表与举止得体，服务态度热情而平和； 业务员落落大方的自我介绍与宣传公司形象； 对客户恰到好处的赞美与谈论客户感兴趣的话题； 业务员专业水准的感染力与认真负责的敬业精神； 真诚提供符合客户需求的房地产信息。 通过良好的接触，使客户对业务员产生信任感，由此而产生一种新的联想，就是期望业务员为其解决买卖房问题。 ;三、了解客户需求 ;四、介绍情况 ;（二）、看房介绍 在引导客户看房时，应将房屋之优缺点尽数列在表上，针对优点款款到来，客户提出缺点，胸有成竹，立即做达。 注意安排客户在某一较集中的时段看房（如周末时间宽裕），可以营造购房气氛，加快 成交速度及提高成交价。 当引领客户进入房屋后，除介绍房屋本身特色外，决不可冷场，环境、学校、公园、周 边行情、邻里关系等。看房路线安排上，应先看优点再看缺点。 根据客户背景，如职业、家庭人口、受教育程度等，判断对方是否属于本单位的目标客户。 注意了解客户购房关注的焦点问题，如果是居家用房，强调就近的学校、购物中心，投资强调增值远景。  ;（三）、提示与提问 在向看房客户进行介绍时，应选择适当的时机，向客户进行一些必要的提示与提问，逐步化解其心中的疑虑，并在此过程中不断发现新问题，进一步化解。客户的信心就会不断得到增强，购房地欲望也随之高涨。在进行提示与提问的过程中， 注意从以下三个方面入手： 1、利用房屋的优势，展现你推荐的房屋能给客户带来较好的效用或效益。让他们对其优势，以及优势能带来的利益感兴趣。 ;2、经常向客户提问，通过提问使业务员更有效地和客户进行交流与沟通，提问给业务员提供了必要的信息反馈， 使他们知道怎样根据不同客户采用不同的介绍形式，以便对症下药。 3、要不断排除客户所担心的问题 客户对业务员推荐的房屋已经很满意，但仍然迟迟不作出购买决策，这是客户常见的一种 求稳、求安全的心态。如质量可能不可靠、业务员保证有点不可信、交房时间可能不及时等。为减少客户所担心的风险，业务员要熟悉掌握有关房地产流程、政策、税费、结构等专业知识，以便根据不同的情况排除客户疑问。;五、解决问题 ;;（一）问题的产生 房地产经纪人在与客户接触的过程中，当客户提出有异议的问题时，这是一个信号。对于客户来说，如果经纪人能够为他解决这个问题，客户会进一步考虑购买经纪人所推荐的房屋；对于经纪人来说，如果能够为客户解决这个问题，就意味着业务的进展有了希望。如果客户什么异议也没有提出来，这业务也可能就没希望了。房地产涉及面较广，客户可能提出的问题也会很多。在房地产交易方面，提出问题的大多数是买方， 这些问题可以归纳为： ;1、产权方面的质疑; 2、房屋质量的忧虑； 3、已配套设施方面的期望； 4、开发商（或业主）经纪人的背景与信誉 5、物业管理服务的收费与服务质量； 6、相关手续的办理； 7、旧房的历史与未来的前景； 8、社区群体氛围； 9、价格行情； ?0、房屋交付的问题； 11、其他。 对于上述问题，不同的客户在不同的情况下，对不同的房地产都提出不同异议。但是经纪人只要认识到这方面的问题，事先作好充分准备，就能随机应变，让客户的疑团一个个烟消云散，乐意成交。 ;（二）问题的处理 经纪人处理异议的有效途径有两个方面。 1、主动与直接 （1）、主动提出处理。经纪人在与客户接触之前就估计到客户可能会提出的异议。而有些比较明显且不可回避的问题，与其让客户提出来，倒不如经纪人自己主动先提出来，但经纪人得事先作好充分的准备。在最恰当的时间里提出来处理。 （2）、直接肯定答复。对于可以肯定的问题，经纪人要掌握分寸恰到好处地给客户一个满意的答复，让客户产生信任感。 （3）、直接否定答复。对于可以否定的问题，在客户明显要求确切地答复时，经纪人直截了当地进行否定。但要注意分寸。;2、被动与委婉 在处理异议时，合适地运用巧妙委婉的技巧处理异议的效果很好、这些方法和技巧有： （1）倾听客户的意见。对于客户的异议，如果经纪人仔细地、恭敬地倾听，客户会感激经纪人能严肃、真诚地对待他们的问题，有利于双方沟通。让客户多说话，有利于经纪人进