2013临沂城市房地产市场调研报告.ppt

六、城西板块市场分析 开阳路 启阳路 琅琊王路 金雀山路 银雀山路 工业大道 蒙山大道 临西六路 人民广场 双领路 金泰?华城 美多?现代城 冠蒙?阳光新城 涑河城邦 林庄御园 城建?时代庄园 银雀尚城 银雀溪园 宝鼎花园 金阳花园 城建?涑堤春晓 客户特征：城西片区被大量的批发市场和物流市场所覆盖，聚集了临沂市大部分个体私营业主，这批人消费能力较强，成为城西市场客户的主力军。 产品特征：城西片区以中低档的高层和多层住宅产品为主，个别项目有洋房和别墅产品，产品类型远不能满足区域市场需求。 价格情况：城西板块开发较晚，但价格上涨迅速，目前区域住宅市场均价为4358元/㎡。 环境及配套：生活配套设施相对较为齐全，随着城邦中央广场的开业，城西新中心逐渐形成，但周边环境较为杂乱，区域环境有待改善。 重点项目：金泰华城、涑堤春晓、城邦中央广场、金阳花园 城西板块是批发市场和物流市场聚集地，客户消费能力强；房地产开发较晚价格上涨迅速，刚需住宅产品已不能满足市场需求 区域特征 项目名称 在售产品 建筑面积（万㎡） 价格 （元/㎡） 主力户型 金泰华城 洋房 小高层 41 4550/5200 105-170㎡三室 林庄御园 多层 首期6 4300 85-145㎡三室 金阳花园 多层 小高层 36.53 4150 95-145㎡三室 涑河城邦 高层 57 4000 100-125㎡三室 银雀尚城 小高层 8.6 3950 110-143㎡三室 金泰华城 林庄御园 金阳花园 涑河城邦 在售项目 城西板块在售项目较少，以中低档住宅产品为主,近年来无高端楼盘开发，以本地开发商为主 两室 三室 四室 金阳花园 银雀尚城 林庄御园 涑河城邦 金泰华城 80 100 120 140 160 180 200 280 300 一室 三室户型面积在100-150㎡ 复式 城西板块市场支付能力强，住宅在售项目少，远不能满足城西居民的住房需求，屡次出现彻夜排队、开盘即清盘的火爆局面。 城西板块住宅项目户型多为100-150㎡的三室，主要是满足三口、四口之家的改善型需求 户型分析 ㎡ 3500 4000 4500 5000 金泰华城 林庄御园 金阳花园 涑河城邦 银雀尚城 5500 元/㎡ 城西板块在售项目少，价格集中在4000-4500元/㎡之间；城西板块价格上涨迅速，目前板块均价为4358元/㎡ 价格分析 城西板块项目较少，除金阳花园项目的存量较大，目前其他项目可售房源较少；受新增房源的影响，月销消化量变化较大 供求分析 客户类型 所占比例 客户描述 本地客户 80% 本地客户以区域周边居民和个体私营业主首次置业和改善为主，最关注地段，交通、配套。 外地客户 20% 外地客户多以个体私营业主为主，置业目的多为自住和投资。 城西板块客户来源 本地客户 80％ 周边居民、 个体私营业主 首置和改善 外地客户 20％ 个体私营业主 投资和居住 区域客户80％为本地客户，外地客户占20％。本地客户多以区域周边首次置业和改善型置业为主；外地客户多为投资和居住 客户 分析 地理位置 工业大道与北园路交汇处 开发商 金泰恒业/华鹏集团 规模 占地660亩，总建面100万㎡ 容积率 1.96 绿化率 36% 物业类型 城市综合体（别墅、洋房、公寓） 开发周期 分三期开发，目前在售二期产品 客户 主要以周围私营业主、企事业单位员工及部分白领 销售情况 产品得到客户的认可，销化速度快，自2010年12月开盘以来三次加推 价格 洋房5200元/㎡，高层4550元/㎡ 客户构成：本地客户占70％，外地客户占30 ％。60％客户为个体私营业主。 置业目的：客户主要以本地客户自居为主，置业目的为改善性需求，其次为投资。 首改客户关注点：地段、价格、环境、品牌 投资客户关注点：地段、环境、品牌、配套 金泰华城打造城西高端城市综合体，客户主要是周边私营企业主、企事业单位职工等，满足了其改善型需求 典型 案例1 一期：推出29199万㎡，共231套房源，3栋小高层住宅、1栋花园洋房。起价4100元/㎡ ，均价为4250元/㎡，销售率为90%； 二期：2011年4月10日推出，5+1多层均价5200元/㎡，9层小高层4800元/㎡，15层小高层均价4200元/㎡，推出201套，销售160套 。5月15日加推1栋小高层，48套，销售35套。 畅销户型：为60㎡一室，84、90、94㎡两室，104、131、159㎡三室，截至目前销售率达90%以上。 畅销原因：60㎡一室年轻客群，总价低。 84-94㎡两室主要是户型结构、地段、配套能够迎合大部分首次置业的需求。 105—159㎡三室主要针对周边个体私营业主较多，大多以改善型需求为主，对价格承受能力强。 户型 面积（㎡） 套数 配比 一