宁兴御华府2011年度营销推广计划1官01p.ppt

御华府，为传承而来;营销面临的问题和挑战？;Contents报告目录; 观局=御华府11年度市场阅读研究 ;宏观政策背景解读;在密集政策高压下，房地产价格快速上升的势头得到扼制，买房投资行为得到有效控制。 ;2011年首月月底，国家出台新十条新政继续打压市场，截至目前，该政策对市场影响依然较深，连续三月宁波楼市成交量徘徊在10万方左右，楼市价格回落到13000元/㎡左右。 ;豪宅大户、滞销明显——从目前看，受信贷政策和限购政策影响，市场处于深度观望期，尤其大户型楼盘受到明显压制，滞销现象常见。市场价格也开始出现松动，部分楼盘（如宁波合生国际城别墅降价50万）已开始回调价格。而作为以大户型高层和别墅为主的本项目，受到限购影响相对较大。 政策延续，资金链绷紧——从未来看，按照目前态势，预计2013年以前政策将很难松动，也就是说，今后一年半时间内房地产市场将处于较为理性时代，楼盘销售周期将空前拉长，加上银行资金的收紧，开发实力一般的房地产商将面临空前资金链难题。 未来长期看好——不过由于房地产业是国家重要支柱产业，尤其是房地产税收对财政收入的贡献较大，因而说从长期看，国家会支持房地产业稳步健康发展，房市转好可能性较大。 ;未来政策走势;竞争市场解读; 作为宁波房地产市场的重 要组成部分，宁海楼市目前处 于较快上升期，房地产市场进 入快速发展通道。目前城区内 汇集了诸多主流开发商，宁波 各知名开发企业如宁兴、荣安、 宁房及交通地产的进驻，打破 了宁海得力房产“一家独大”的市场局面，高端楼盘会相继入市，未来宁海城区的整体居住档次会更上一层楼。 从历年宁海商品住宅成交走势看，近年来，宁海房地产需求市场呈现出平稳发展的趋势，2010年共约成交了1500多套（截至2010年12月中旬），成交价格在11000元/㎡左右，这个价格与2009年价格相当，宁海楼市价格得到有效控制。; ;得力.紫金花园;;典型个案——交通?自在城 ;;手法1——开盘前第三天，宁波日报平面广告展示，“软文加硬广”多篇幅报道，色彩华贵，为开盘强势造势。 手法2——样板区营销。 实景样板区于开盘前一???月（4.28）开放，在活动现场，安排了外国牛仔演唱乡村音乐、行为艺术表演、高雅的高尔夫小场地表演，气氛热烈。展示区域还配有自助点心、饮料、茶水等人性化服务。受到客户欢迎。;户型分析;;典型个案——得力?东方百合;典型个案——得力?郁金花园 ;对本项目构成竞争的重要地块中（未来的竞争项目），主要有桃源街道笆弄头村09-6地块(宁波太平洋恒业房产开发）、桃源北路东、庆安路北01地块(宁房开发）、桃源街道科二路南兴海路西22#－A、B地块（荣安开发）。除桃源街道笆弄头村09-6地块规模较小外，其他两块地具备一定开发规模。 ;;本案竞争力分析;依照本项目自身竞争格局，我们选取了位居城区的东方百合和郁金花园、近郊的交通自在城、远郊的森海豪庭这4个楼盘作为重要参照。通过本项目与各楼盘地段因素、配套因素、产品因素、景观因素和品牌价值等多方面进行具体对比，得出本案优势所在和威胁点，寻找差异化竞争。并可通过营销手段对本项目优势加以放大，对劣势加以规避和克服，从而使得本项目能够在激烈的竞争中能够脱颖而出，占据市场重要份额。;项目竞争力模型;御华府 依城脉·殿堂级·纯御品;通过竞争力分析，我们认为—— 本项目全方位领先于竞争对手，主要突破点有低密度产品及地段的稀缺性优势和景观优势及产品的品牌价值，这是今后本项目营销活动中应加以合理放大的重要特性，也是在与主流产品竞争中脱颖而出的重要砝码，我们深信，只要准确营销推广，并且规避政策等不利因素，争取最大限度的提高客户蓄水量，项目的去化将不是难题。;本案目标客户研究;市场分析结论; 汇报 第二部分;;城市运营专家+品质地产缔造者=高档次形象起点;营销总体战略; 营销策略框架;企划推广策略;营销推广原则;精准式攻略;拦截式攻略;;活动式攻略;平台式攻略;期刊名称：君天下期刊类型：御华府内部刊物内容关键词：奢侈品、名流、休闲旅游、企业家访谈、御华府项目信息;销售推盘策略;销售问题思考;弱势产品，深化品牌形象。;联排样板区完美呈现，联排余房与珍稀独栋同时推出，拉升销售价格创造利润。 ;首次推盘：联排1、2、3组团 总套数：152套 总建面积：46458㎡ 推出时间：2011年11月初 销售目标：开盘当月实现50%以上去化率，２０１２年１月中旬前回收资金２．５亿。 推售策略：全面推出，价格调节。 价格策略：平价入市，先造声势。配价上做圆锥型价格，大量中低价房源保证销售与回款，少量高价房源为二期涨价做铺垫。 蓄客目标：由于是项目首批房源，且在宏观调控政策之下，以成交比8:1计算，完成开盘目标需要在开盘前积累约600组客户。 ; 总套