潍坊正本涂料老厂区项目前期策划方案-都130ppt-208年.ppt

【第一部分】 区域市场概况 【第三次土地革命 】 本项目所在的区域虽然也属于新华路沿线，但由于地处最北端，在绝大多数人的印象中属于“城乡结合部”，周边环境较差、配套设施极度匮乏，因而短期内地块价值难以体现，无法与玄武街及以南沿线的物业相抗衡。如果不是经历了先后两次价值拉升，恐怕至今仍是一片“不毛之地”。 现在，随着新海枫景、仁和盛庭、美丽华小区等为代表的一大批新楼盘相继亮相，本区域正经历着第三次，也是最激烈的一次价值拉升，我们权且把它成为“第三次土地革命”。以这次革命为标志，相信在未来的三到五年内，玄武街沿线必将迎来一次房地产投资热潮，并逐渐形成新的大型、高品质生活片区。 项目周边情况 崇德丹桂里 开发商：崇德置业 设计院：青岛建筑设计院 地点：东风东街与新华路交叉口（原纺织学院） 售楼电话：2222888 规模：小高层18F，总建筑面积212410平方米 推广时间：2006年至今 交房日期：2008年9月 产品型态：18F小高层21栋 得房率：84% 公摊率：18% 绿化率：50.2% 总户数：1970户 二期主力户型：160-210 项目特点：新华路片区地大盘，定位为高端项目，内部景观和配套完善，营销手段先进，是 近年来少有的高品位名盘。 销售分析：前期强大的市场攻势和项目自身出众的品质，使得一期基本售完，目前主要针对二期进行推广。 但应该看到，一期所售房源大部分是小于130平方的户型，而二期的大户型产品将面临较大市场压力，形势不容乐观。 玫瑰园 开发商：山东德兴置业 建筑商：济南四建、山东三建 设计院：美国易森 物业管理：名屋物业 地点：新华路与新北宫街交汇处 规模：总建筑面积约12万平米 推广时间：2006年至今 产品型态：七栋（11F~18F）小高层 容积率：2.4 绿化率：40% 得房率：86% 公摊率：16% 使用年限：70年 车库：600个 装修标准：毛坯房 项目特点：作为潍坊少有的高端产品品牌企业，玫瑰园的规划设计和产品具有领先市场的优势，良好的企业和项目形象是本案的一大卖点，卓越的营销模式也使得玫瑰园未来的销售预期较为理想。 就目前来看，本项目成交客户大部分是该公司其他开发项目的老业主，成交量占项目总量的30%左右，由于其产品以中小户型为主，所以尽管单价较高，但在总价上具有一定优势。 海信兰郡 开发商: 潍坊海信顺峰置业有限公司 建筑商：莱西建总 物业管理：明洁物业 地点：玄武街与新华路口北100米 售楼电话: 0536-8663777 规模：总建筑面积约10万平米 推广时间：2005年至今 产品型态：小高层3栋，多层18栋 容积率：1.23 绿化率：40% 得房率：83% 公摊率：30% 使用年限：50年 单价： 起价2590元 均价3500元 最高价4500元 总价： 35万-85万 主力总价45万 车库：190个 单价5万元/个 装修标准：毛坯房 物业费: 0.52元/平方米·月 0.9元/平方米·月 销售分析：目前该项目的多层产品除了部分保留户型之外，基本销售完毕。而小高层产品和一些大户型、复式户型的销售情况一般。 新海枫景 开发商：潍坊东城房地产开发有限责任公司 代理商：远景 地点：奎文区新华路与玄武街交汇处西南角 售楼电话: 0536-8658666 规模：总建筑面积约12万平米 推广时间：2008-5-28 主力户型：110-130平方 产品型态：5幢高层，7幢多层 容积率：2.24 绿化率：35% 单价：起价2288元 均价：2800元 装修标准：毛坯房 销售分析：跟海信兰郡类似，开发商保留了一部分多层产品，而把主要精力放在小高层的销售上，但由于其主力产品为中大户型，加之地段认可度较低，因此销售状况堪忧。 东方天韵 开发商: 潍坊国大房地产开发有限公司 地点：高新技术开发区北海路与玉清东街交汇处西南侧 售楼电话: 0536-8668111 8668222 推广时间：2006-09-24 产品型态：多层、小高层 主力户型：85-110平方 容积率：1.57 绿化率：40% 单价：起价3000元 均价3200元 装修标准：毛坯房 物业管理费: 0. 40元/平方米·月 销售分析：经过几轮的调整，国大集团的项目终于艰难的面世了，为了抢占市场先机，最大化的减小销售抗性、引爆市场热点，该项目前三期全部以多层产品入市，且多为80-100平方左右的市场热销户型。就目前的形势来看，该项目的销售业绩还算不错，相信随着工程进度的不断推进，项目逐渐趋于成熟，必将会对该板块的全面升温起到积极的作用。 美丽华小区 开发商: 潍坊美丽