“租补分离”模下中国公共租赁住房的定价模型设计.docVIP

“租补分离”模式下中国公共租赁住房的定价模型设计 　　 　　摘 要：2014年起公租房和廉租房两类租赁型保障房开始并轨运行，使得定价工作变得相对复杂。原“公租房”保障对象是收入跨度大、身份复杂的“夹心层”群体，定价以市场为导向；原“廉租房”保障对象是本地城镇户籍的低收入住房困难家庭，发挥“兜底”作用，定价以收入为导向。两者并轨以后，需要综合成本、市场、收入三个基本要素，该兜底的还是要兜底，该盈利的还是要盈利。结合学界的理论探索和各地的实践经验，按照“租补分离”的模式设计了定价模型，首先以成本和市场两个要素确定公租房的基准定价，然后根据“剩余收入法”确定政府对低收入家庭的补贴额，从而实现政府财政的可承受性，社会资本的可盈利性，低收入家庭的可支付性三个基本目标。 下载论文网 　　关键词： 租补分离；公租房；定价模型 　　中图分类号： 文献标识码： A 文章编号：1003-7217（2016）03-0101-06 　　一、文献综述 　　公租房的定价模型是一个多元目标决策系统，公租房租金定价需要考虑市场租金水平、保障对象支付能力、财政负担能力、社会资金投资回报等多方面因素[1，2]，因此可将市场、收入和成本作为公租房定价的三个基本要素。在参考新加坡、英国、香港、日本、美国等发达国家和地区的定价方法之后，学界总结出了我国现阶段的定价模式：重庆、广州模式，厦门、常州模式和北京模式，其中重庆定价模式以市场为导向，厦门模式以收入为导向，北京模式以成本为导向[3]。 　　要想把财政可承受和社会投资者收益放在优先位置，做到公租房的可持续发展，必须将成本作为重要的定价依据。成本如何定义，学界、业界并没有统一的标准[4]。其中，王吓忠对廉租房中的成本的解释比较有代表性，认为成本包括八个组成部分，租金可依次定义为福利租金、准成本租金、成本租金、商品租金四个层次，分别包含其中不同的组成部分 　　，在对廉租房租金进行经济规制的时候，需要依据家庭可支配收入、财政负担能力来最终确定由哪些成本因素进入租金的组成部分[5]。 　　张仕廉等人建立了公租房租金的综合定价模型，提出公租房的综合定价模型分为三步：基准租金测算、区位因素修正、租金检验[6]。并采用住房负担能力计算基准租金，基于“反距离加权插值平均法（IDW）”测算方法确定公租房市场租金调整系数，然后通过静态投资收益率模型检验公租房租金价格的可持续性，通过保障性指标检验公租房价格的保障属性。孟卫东将影响公租房定价的因素分为微观、中观和宏观因素，公租房定价采用差别化定价模式，主要包括承租人支付能力和公租房自身属性两个方面[7]。周小寒提出了构建层次分析法（AHP）构建公租房定价模式。成容容构建了零利润情况下公租房的基准租金的定价模型，将建设成本和运行成本分别计入模型，然后主要根据家庭收入和家庭规模两项指标对基准租金进行调整[8]。赵青松等人构建了基于承租人、房屋、租赁方式三个要素的公租房梯度租金模型，并以南京市某公租房项目为例进行了实证分析[9]。曹丽娟提出按照保障对象不同，制定不同的租金标准：过渡性需求收取市场租金，可先租后买；轮候需求采用市场价格下浮一定比例；长期固定需求主要满足其可支付能力[10]。张宇针对政府供给型保障住房，以区位因素为定价依据，将同心圆城市结构住宅租金测算模型进行拓展，建立扩展性多中心城市结构的住宅租金测度模型[11]。同时基于多层次灰色系统建立区位差异指数测算模型，从而实现对不同区位的保障性住房的差别定价。 　　综上所述，现有的理论研究成果还存在很大的不足：第一，在“租补分离”模式下，没有对 “名义租金”和政府补贴后的“实际租金”进行区别讨论；第二，没有一种模式较好地融入了“市场”、“收入”和“成本”三种基本定价要素，同时基于政府决策和实践操作环境下形成一种可供各地普遍参考的定价模式。 　　二、理论模型 　　（一）基于平均成本和平均市场租金确定保障系数 　　其中，如何确定折旧率有以下几种方法： 　　（1）年限平均法。年限平均法是指将固定资产的应计折旧额均衡地分摊到固定资产预定使用寿命内的一种方法。采用这种方法计算的每期折旧额相等。计算公式如下： 　　年折旧率 =（1 - 预计净残值率）/ 预计使用 　　寿命（年）/100% 　　月折旧率 = 年折旧率 / 12 　　月折旧额 = 固定资产原价×月折旧率 　　（2）剩余年限法。既然房屋资产的价值代表的就是租赁者在剩余年限的总支出，那么不同年限的房屋价值应该不同，即入住新房屋的承租者应该缴纳较高房租，入住旧房屋的承租者应该缴纳较低房租。年金化计算公式为： 　　通过式（6）可以看出，保障系数β是在考虑平均成本租金和平均市场租金的基础上确定的。从理论上出发，成本租金相比市场租金的最大差别就是公租房没有计