2013年0410九江市联泰项目定位与发展战略报告.pptVIP

* * * * * 产品排布建议（方案二） 公寓 30F 18F 洋房 联排 办公 集中商业 小学 街铺 管理用房 幼儿园 景观空间建议（方案二） 建议适当减少A地块中的高层，将面积移到D地块，为A地块增加中心景观 A/B/C地块由中央景观轴线串联，保持项目整体性，加长项目东西方向景观视线。 通过景观轴线对A/B/C地块的南北划分，又使得每个地块形成各自独立的内部中心景观（椭圆形区域），高品质产品拍不语这些区域 商业排布建议（方案二） 商业沿街排布，主要社区型商业中心分布于交通节点，同时兼顾公寓、写字楼、社区主力店需求 核心问题 市场背景 项目分析 案例研究 发展战略 项目定位 物业发展建议 规划设计建议 一期启动区策略 经济收益测算分析 目录 页码 3 6 68 79 114 125 133 166 184 194 本项目比较符合模式一、模式三适用条件 启动模式研究 模式一 高品质、高性价比 模式二 低品质、低性价比 模式三 优势资源展示 模式四 配套前置 项目区位条件较好或者一般明显； 地块内无强势资源； 项目无品牌落地。 市场基本无竞争； 市场上积累了大量低端客户，如团购； 项目区位较好。 项目地块有较强景观资源； 开发企业有一定品牌和较强的实力。 项目区位非常差； 开发企业具有较好的品牌基础； 开发企业具有较强的资金实力。 景观与营销的展示，增强客户体验； 以高品质低价格的超值感站位市场； 以创新产品引导并培育市场。 依靠客户资源优势快速走量； 低品质低价格形成市场占有率； 后期依靠项目区位走量。 展示项目的自然景观资源； 以高端产品高价格走高端路线； 高品牌高形象带动后期产品。 各种配套在先期完成后才开始售楼； 前期进行高投入，对产品溢价能力较高； 前期启动高品质的产品。 本项目基本适用 开发经营目标不符 项目资源条件不符 资金运作目标不符 适用条件 启动策略 从区位、资源、竞争、企业目标、品牌等多因素分析，本项目宜采用 “高品质、高性价比”启动模式 项目启动模式 条件指标 项目情况 模式匹配 区位 城市重点规划区域，未来新城市中心； 未来城市主流发展的方向，客户已基本认可区域位置； 区位尚未成熟，配套一般。 一、四 资源 周边有八里湖和十里河水体资源，绿化面积较少 地块用地条件平整。 一、二 、四 市场竞争 九江城市房地产市场竞争较为激烈，后续供应量较大 一、三 、四 战略目标 项目以现金流、低风险进行开发； 控制成本，以有竞争性价格启动市场，占领九江最大成交份额。 一、二 品牌 开发商异地开发，当地暂时缺乏品牌优势。 一、二 本项目适用模式一——“高品质、高性价比”启动模式 项目启动区选择 启动区选址 启动区规模 启动区物业特征 启动区配套 启动区特征 开发方向 启动区一般选择交通条件最佳、资源最好或临路昭示性最好的地段 区域开发一般首期启动规模为10－20万平米 主流产品＋标竿产品 全面展示优势资源与未来生活场景，适当超前，吸引商家及业主入驻，培育社区氛围 一般以相对成熟区域为起点，逐渐向陌生区域开发 满庭春MOMA及观澜盛世供应主力户型为三房，小三房比舒适三房成交率高 项目 户型名称 面积段 供应套数 供应套数占比 成交套数 成交率 示例户型 满庭春MOMA 三房 97.44 180 27.91% 131 72.8% 三房 114-117 360 55.81% 227 63% 三房 125 105 16.28% 98 93% 信华观澜盛世 二房 93.65-103.04 241 32.61% 54 22.4% 三房 113-150 395 53.45% 148 37.4% 四房 150-232 103 13.94% 22 21.4% 三室两厅一厨两卫-125㎡ 天籁T3户型3室2厅2卫1厨 142.00㎡ 典型项目供应成交情况（截止12年三季度） 中体奥林匹克花园供应主力户型为二房、三房，面积段集中在80-90平，110-130平，成交率比较理想 项目 户型名称 面积段 供应套数 供应套数占比 成交套数 成交率 示例户型 中体奥林匹克花园 二房 70-80 184 17.57% 164 89% 80-90 388 37.06% 264 68% 90-100 21 2.01% 18 86% 三房 110-130 265 25.31% 156 59% 100-110 38 3.63% 34 89% 130-160 118 11.27% 50 42% 四房 140-150 33 3.15% 20 61% 典型项目供应成交情况（截止12年三季度） 新湖柴桑春天及庐山国际供应成交主力户型为三房，面积集中在101-150平 项目 户型名称 面积段 供应套数 供应套数占比 成交套数 成交率 示例户型 新湖庐山国际