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第二节 房地产市场分析? 一、房地产市场分析的思路 1、三个层次 （1）区域房地产市场分析 市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。 它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。 （2）专业房地产市场分析 是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析； 是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。 它侧重于专业市场供求分析内容。 （3）项目房地产市场分析 是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析； 预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。 它侧重于项目竞争能力分析等内容。 2、两个方面 供给 需求 3、三个时段 过去 现在 未来 4、五个影响因素 经济 人口 区位环境 自然条件 人文条件 二、房地产市场分析的内容 1、地区经济分析 （1）地区经济的基本趋势分析； （2）地区基础产业的发展趋势分析。 房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。 但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息。 2、区位分析 地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。 它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会； 在有两个或